划拨土地清算土地增值税吗 (一)

划拨土地清算土地增值税吗

答划拨土地是否需要清算土地增值税，取决于是否发生了转让行为并取得收入。

如果划拨土地发生了转让行为并取得收入，那么就需要进行土地增值税的清算。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的相关规定，转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税义务人，需要依照条例缴纳土地增值税。这种转让行为一旦完成并取得收入，就构成了土地增值税的征税基础。当划拨地转让后，若满足土地增值税的清算条件（例如项目全部竣工并完成销售，或者整体转让未竣工决算的项目等），则纳税义务人必须按照相关规定进行土地增值税的清算工作。

如果划拨土地仅用于自用，未发生转让行为，那么就不存在土地增值税的征税问题，也无需进行清算。在这种情况下，由于土地并未发生转让，因此没有产生应税收入，也就不需要缴纳土地增值税。

对于政府无偿划拨的土地，由于不涉及土地的转让和收入的取得，因此同样不需要缴纳土地增值税。但需要注意的是，如果后续对该土地进行了有偿转让或开发并取得收入，那么就需要按照相关规定缴纳土地增值税。

综上所述，划拨土地是否需要清算土地增值税，主要取决于是否发生了转让行为并取得了收入。在实际操作中，纳税义务人应密切关注相关法律法规和政策的变化，确保合规纳税。

土地款抵减销项时土增税清算时的处理 (二)

答在土增税清算过程中，税务局与企业对于土地款抵减销项的处理意见常常存在分歧。接下来，我们将对此进行详细解析。

一、土地款抵减销项的由来

根据国家税务总局公告2016年第18号第四条，房地产开发企业（一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，采用一般计税方法时，其销售额计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。公式显示，土地款通过调减销售额来减少增值税销项税额，而非直接作为进项抵扣。

二、土增税清算时的不同观点

在收入和成本的调整上，存在四种观点：

1. 收入调增，成本调减；

2. 收入调增，成本不调整；

3. 收入不调整，成本调减；

4. 收入不调整，成本不调整。

站在企业角度，观点4能最大化利息；站在税务局角度，观点1能最大化税收。然而，税务局不能完全让企业受益，企业也不能让税务局独享所有好处。观点2和观点3较为常见，核心争议在于收入和成本如何调整。

三、收入、成本调整依据

关于收入处理，根据国家税务总局公告2016年第70号第一条，营改增后，土地增值税应税收入不含增值税。采用一般计税方法的纳税人，其土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。结合国家税务总局公告2016年第18号第四条，土地增值税应税收入计算为：含税收入-增值税应纳税额=含税收入-销项税额=含税收入-（全部价款和价外费用-土地价款）÷（1+增值税税率）*增值税税率=不含税收入+土地款抵减销项。

因此，在土增税清算时，土地成本在销项抵减的税金应当在收入中加回来调整。

关于成本处理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一点，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这意味着土增税税前扣除的土地成本为取得土地使用权支付的金额，无任何关于土地款抵减销项需要在成本中进行剔除的调整文件。

综上所述，土地款抵减销项在土增税清算时调增收入，其他处理方法多为税务局或企业基于自身利益考量。作为资深房地产税务从业者，欢迎共同沟通、交流、咨询。

税务师税法一重点：土地增值税清算条件 (三)

答土地增值税清算条件主要包括以下情形：

纳税人应当进行土地增值税清算的情形： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的：即项目已经完全建成并且所有的房屋都已经售出。 整体转让未竣工决算房地产开发项目的：项目还未完全建成，但整个项目被作为一个整体进行转让。 直接转让土地使用权的：直接出售或转让土地使用权，不涉及房屋建设。

主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的：项目已经建成并通过验收，且大部分房屋已经售出或出租、自用。 取得销售许可证满三年仍未销售完毕的：项目已经获得销售许可，但在规定的时间内未能完全售出。 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的：纳税人在注销税务登记前，需要完成土地增值税的清算。 省税务机关规定的其他情况：根据省级税务机关的具体规定，可能还有其他需要清算的情形。

企业土地增值税清算前预提的土地增值税必须缴纳吗？ (四)

答企业土地增值税清算前预提的土地增值税是必须缴纳的。以下是具体原因：

预提土地增值税的含义：预提的土地增值税指的是企业在项目开发过程中，按照税法规定预估需缴纳的土地增值税，并将其计入成本费用中。这部分税款是预估费用，在清算时还需根据实际发生额进行调整。清算前的缴纳要求：在房地产开发项目的清算阶段，企业需要对整个开发过程中的所有税费进行最终计算和缴纳，预提的土地增值税也在其中。因此，企业必须在清算前按照预估的金额缴纳这部分税款。清算时的调整：清算时，企业需根据实际发生的土地增值税额与预提金额之间的差异进行调整。若实际土地增值税额低于预提金额，差额部分将被冲减成本费用；反之，则需补缴税款。

此外，准确计算预提土地增值税对于房地产开发企业有效控制税负、合理规划成本具有重要意义。企业应综合考虑项目实际情况、土地使用权的取得方式、土地增值情况等多方面因素，确保预提金额的准确性。

如何做好土地增值税清算 (五)

答做好土地增值税清算，需要遵循以下关键步骤和注意事项：

一、明确清算条件 主动清算条件：房地产开发项目全部竣工并完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权。 税务机关要求清算条件：已竣工验收的项目，转让面积占比超过85%或虽未超但剩余面积已出租或自用；取得销售许可证满三年未销售完毕；申请注销税务登记但未清算；其他税务机关规定情况。

二、掌握清算期限 纳税人应在满足清算条件之日起90日内办理清算手续。 对于税务机关要求清算的项目，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理。

三、准备清算资料 基本资料：土地增值税清算表及其附表、房地产开发项目清算说明、项目竣工决算报表等。 证明资料：土地使用权支付凭证、银行贷款利息结算单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等。 鉴证报告：如委托税务中介机构审核鉴证，还需提供中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、确定清算单位 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。 分期开发的项目，以分期项目为清算单位。 开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

五、了解征收方法 土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比例确定税率和速算扣除系数。 房地产企业建设普通住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

六、保证申报真实性 纳税人应如实申报应缴纳的土地增值税税额，确保清算申报的真实性、准确性和完整性。

七、遵循法律法规 遵守《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等相关法律法规，确保清算工作的合法合规。

通过步骤和注意事项的遵循，可以确保土地增值税清算工作的顺利进行，同时降低税务风险。

虽然我们无法避免生活中的问题和困难，但是我们可以用乐观的心态去面对这些难题，积极寻找这些问题的解决措施。皮律网希望税务师税法一重点：土地增值税清算条件。土地款抵减销项时土增税清算时的处理，能给你带来一些启示。