国有土地转让作为土地市场中的重要环节，一直以来都受到严格的法律监管。其中，关于转让时须满足完成开发投资总额的百分之二十五以上的要求，尤为引人注目。这一规定旨在防止企业倒卖土地、囤地，造成土地闲置和价格持续上涨。然而，在实践操作中，这一要求的认定和执行却存在诸多争议和难点。本文将深入分析国有土地转让之25%总投资额要求的法律依据、认定方法以及实践处理中的具体问题，探讨如何更好地理解和应用这一规定，以促进土地市场的健康发展。

国有土地转让之25%总投资额要求的分析及实践处理 (一)

国有土地转让之25%总投资额要求的分析及实践处理

最佳答案为了防止企业倒卖土地、囤地，造成土地闲置、土地价格持续上涨，《城市房地产管理法》第三十九条规定，土地使用权转让，须满足完成开发投资总额的百分之二十五，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

然而，实践中基于各种原因，出现大量违反《城市房地产管理法》第三十九条规定的操作。就此，本文拟梳理、分析《城市房地产管理法》第三十九在实践中的运用及最新出台的地方政策，并就目前所采取的常见交易模式进行法律分析。

一、 对满足25%投资的定义

1.法律、法规规定

《闲置土地处置办法》第二条规定:“本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”

《北京市房山区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法》第九条规定:“符合下列条件之一的，可认定已达到开发投资总额的25%:(一)已动工开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积三分之一的;(二)土地使用权人提供审计部门出具的已投资额达到开发投资总额25%的合法证明。”

2.总投资不包括土地出让金、契税等费用

《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》规定:“总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。“已投资额”是指土地使用者已经投入用于土地开发建设的资金总额。”

《闲置土地处置办法》第三十条规定:“已投资额、总投资额:均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。”

因此，对于总投资额的认定，应当不包含开发企业所缴纳的土地出让金以及对应的契税、印花税等税费，仅是在取得土地后，对土地实施的建设工程所发生的投资。

3.总投资额的组成

《建设项目投资估算编审规程》中价协〔2015〕86号术语规定，建设项目总投资由建设投资、建设期利息、固定资产投资方向调节税和流动资金组成。其中，建设期利息包括银行借款、其他债务资金利息，以及其他融资费用。建设投资是由建设项目的工程费用、工程建设其他费用及预备费用组成。其中，工程费用包括建筑工程费、设备购置费及安装工程费;预备费包括基本预备费和价差预备费。

《北京市房山区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法》第九条规定:“开发投资总额按建设项目立项机关批准的开发投资总额确定。”

在确认总投资额的时候，一般情况下应当依据项目立项时发给我就项目总投资额所确定的数据。

二、 转让合同的效力

司法实践中，法院倾向于认为转让的土地未达到25%的投资，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，属合同标的物的瑕疵，不影响土地使用权转让合同的效力。

例如在最高院的公告案例“(2004)民一终字第46号”，最高院认为，《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%投资，属合同标的物瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同效力。前述规定，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定。故当事人以未达到25%投资开发条件为由，主张合同无效的，法院应不予支持。

虽然合同无效，但法院通常认为如无法办理过户登记的，双方可据此解除合同，并按照合同约定的违约责任划分违约。

但是提醒大家注意的是，虽然法院、仲裁机构认为“未完成投资总额25%”的房地产用地转让行为有效。但是在实践中，办理土地过户的需要国土部门配合完成转让登记，但国土部门将依照《城市房地产管理法》第三十八、第三十九条的规定，不支持办理使用权变更过户手续。因此，实操中，虽然在诉讼阶段取得了协议有效性的判决，但在执行过程中，存在国土们不予配合办理权属变更登记的困难。

三、 实操中试点地区的处理方式国土部门态度

2017年，国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的通知，开展国有土地二级市场试点的28个试点地区名单。试点地区包括，北京市房山区、天津市武清区、河北省石家庄市、山西省太原市、内蒙古自治区二连浩特市、辽宁省抚顺市、吉林省长春市、黑龙江省牡丹江市、江苏省南京市、浙江省宁波市、安徽省宿州市、福建省厦门市、江西省南昌市、山东省临沂市、河南省许昌市、湖北省武汉市、湖南省长沙市、广东省东莞市、广西壮族自治区南宁市、海南省三亚市、重庆市主城九区、四川省泸州市、云南省昆明市、陕西省西安市、甘肃省天水市、青海省西宁市、宁夏回族自治区石嘴山市、新疆维吾尔自治区库尔勒市。

就此，各地均出台了相应的试点规定，对土地二级市场的试点工作进行了规范，其中对为满足百分之二十五的土地进行转让，进行了突破性的制度设计。试点地区下，买卖双方可以在为满足百分之二十五的情况下，签订土地转让合同并非无效且可以执行，只是具体办理过户转让登记，须等受让方完成土地的25%开发后才能完成。

例如，《昆明市国有建设用地二级市场转让管理暂行规定》第十四条规定:“对已取得土地使用权未按《国有土地使用权出让合同》约定开工建设但不属于闲置土地的，或开发投资总额未达应开发投资总额百分之二十五的，也可进入土地二级市场进行转让但不得变更土地使用条件土地使用权受让方开工建设，且投资强度达百分之二十五的，持属地政府(管委会)出具的开工证明材料，依法办理不动产权证书。”

《石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易暂行管理实施办法》: 第十四条规定:“出让土地首次转让，未完成投资总额的百分之二十五的，按照“先投入后转让”的原则，允许交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明等其他必要材料向发改、规划、环保、行政审批等部门申请办理建设项目报建手续。”

《南宁市国有建设用地使用权二级市场交易管理办法(试行)》规定:“对已投资额未达总投资额25%(含净地)土地的转让，受让人可以凭原土地证、原出让合同、交易鉴证书，到相关部门办理工程建设缺项审批手续，待开工建设达25%后，办理不动产转移登记手续。”

新规的出台破解了总投资额未满25%的建设用地使用权转让难题，有效满足了交易双方的利益诉求，保护了双方的合法权益，促进了土地要素流通顺畅，盘活了存量土地，提高了土地资源的配置效率。

四、作价出资

实务中，以土地作价出资进项目公司是否受《城市房地产管理法》规定的25%的投资限度并未存在同一的意见。

就转让是否包含作价出资的情形，土地利用管理司曾经以部长信息的方式回答社会投资人的问题。在该回复中，土地利用管理司认为，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条规定，国有土地有偿使用方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股。因此“作价出资”属于有偿使用一级市场的专属概念，与“出让”方式互不包含。来信中提到的情况不属于“作价出资”，应认定为房地产转让。

然而，在《城市房地产转让管理规定》第三条规定:“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为:(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的。”

同时，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”。

由此可见，在法律规定及权威部门的解释上，并未对以土地作价出资入股是否属于土地转让形成统一的规定。

据此，我们咨询了北京、上海、杭州、成都等非试点地区的国土部门，该等管理部门以口头行使回复，无论是土地划转还是以土地作价出资，均涉及土地使用权人的变更，应当视为土地转让行为，因此受投资总额25%的限制。同时，在我们实际操作中，也遇到了客户试图以作家出资的方式将土地注入到项目公司的案例，最终因无法与国土部门协调而无法实施。

综上，我们认为虽然现行法律规定的框架下，并未明确要求以土地作价出资必须符合满足投资25%的硬性限制规定，但在实操中，多数的国土部门确在尺度上较紧，一般不同意进行作价出资。因此，我们建议对于此类案件，易采取一事一议的方式，即以具体不同的国土部门的审批意见为准。

五、 关于通过股权转让的分析:

如前所述，满足25%的投资开发强度在实践中是一个硬性要求，因此交易对方采取“曲线救国”的方式，通过转让公司股权的方式完成对土地使用权的转让。

1.在税务处理上，国家税务总局，曾经多次发函要求，以股权转让土地的行为，须缴纳土地增值税。

国家税务总局发布的国税函[2000]687号《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》、国税函[2009]387号《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》以及国税函[2011]415号《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》均是以个别复函的形式明确:对一次性转让公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，认为利用股权转让方式让渡土地使用权这一行为实质上是房地产交易行为，对此应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

2.各地区出台应对措施

各地区为了方式土地竞得人通过转让股权的方式，转让所竞得的土地使用权，从而规避须满足25%投资开发强度的硬性规定，会要求土地竞得人在竞得土地的时候做出相应的不得转让股权，保持股权结构不予以改变的承诺，例如:上海在《上海国有建设用地使用权出让合同(经营性用地)第三十二条中国，直接规定项目公司股权转让需要“完成开发投资总额25%”，同时，广东中山在《关于明确土地使用权转让若干事项的通知中土函》中，明确规定开发投资进度达到25%前项目公司股权需承诺不变更。

3.构成刑事犯罪的风险

事实上，对于在未全部缴纳土地出让金及办理土地使用权证、未进行实质性投资开发的情形下，先后将全部股权转让给他人，将存在构成刑事犯罪的风险。

例如在2019年4月2日，安徽省高级人民法院在“(2019)皖刑申20号”案中，认为刘龙博独资成立的龙威置业公司竞得国有土地使用权后，在未全部缴纳土地出让金及办理土地使用权证、未进行实质性投资开发的情形下，先后将全部股权转让给他人，该股权形式之下的主要资产就是涉案土地使用权，刘龙博以转让股权的形式，实施倒卖土地使用权的行为，从中获利，其主观上具有牟利的目的，且情节严重，其行为符合非法倒卖土地使用权罪的犯罪构成要件。”

4.小结

综上，在实操中虽然存在大量的成功案例，完成了以股权转让土地使用权，但这并非后续每一个案例都能够得到成功的实施，如果操作不当还有可能引起刑事责任的风险。

因此，我们建议当决策以股权转让土地使用权时，为了避免被追究责任，建议在拟转让的目标公司内进行适当的其他的业务，而非单纯的只有一个土地。

六、 法律措施

结合前述分析，实务中非试点地区直接转让未满足25%投资强度的土地仍存在较大的实质性障碍，双方当事人无法直接转让。就此，我们结合实践中常见的几种操作方式，为大家提供事务处理中的经验及思路:

1.转让方负责建设模式

此种模式下，双方签订合作框架协议，协议约定由转让方负责完成标的土地25%的建设，在完成土地建设以后，依据合作框架协议签订具体的土地使用权转让协议，完成对标的土地的转让。

实践中，具体的操作可以包括:(i)受让方向转让方提供借款由转让方完成建设;(ii)转让方自行筹资完成25%的投资及建设。与此同时，受让方参与对标的土地建设的共管，转让方按照受让方的要求办理相应的设计审批手续。

这种方式是实践中最为合规，对买卖双方风险都相对较小的一种交易模式，但通常可操作性较差。转让方转让标的土地的时候，通常在资金周转方面存在一定的困难，因此转让前再完成25%的投资，往往不具备可操作性。而受让方提供借款虽然是一种解决思路，但如果转让方无法提供有力的担保措施，受让方的借款将无法确保能够得到清偿。

2.委托代建的模式

受让方与转让方签订委托代建合同，约定由转让方委托受让方对标的土地实施代建工程，由受让方全程聘请施工方、设计方并负责办理土地建设的工程规划、施工许可证等证照，实际操盘由受让方全程负责。如果转让方无资金支付的，可以由受让方向转让方提供一笔借款，支付至转让方受受让方监管的共管账户。或者可根据税务师的意见，签订委托付款协议，转让方将向受让方所提供的借款委托直接支付至施工主体。

在标的土地完成了25%的投资强度以后，双方签订具体的土地使用权转让协议，并完成关于标的土地的转让。

在此种模式下，在实际转让土地使用权之前，受让方就直接参与到标的土地的建设之中，并对标的土地予以施工、建设及操盘，转让方仅是一个名义的持有主体，对于买方来说风险相对可控。对于卖方来说，无须在就土地转让投入多余的资金。

此种模式下，存在两个主要的风险:

(1)受让方提供大量资金使得土地建设并完成25%的投资后，转让方将可能因项目整体盘活，从而单方解除双方的合作，自行完成标的土地的开发建设。在此情况下，受让方将只能要求转让方承担一定的违约责任以及收回投资成本，无法继续享有标的土地的开发权益;

(2)对标的地块进行投资，其整体价值将大量的提升，再进行土地使用权转让的，将涉及到土地增值税的缴纳。

3.公司分立模式

转让方在工商部门进行存续分立，分立为转让方原实际主体以及新设的单独持有标的土地的主体。完成分立后，由转让方直接向受让方的股东收购新设的单独持有标的土地的主体100%股权，从而完成对标的土地的受让。

以公司分立模式完成土地转让的，须事先与工商部门沟通是否能够将办理公司分立以及公司分立的具体流程。实践中，很多工商部门对公司分立的办理存在很多限制性的要求，能否顺利办理公司分立须事先与公司所在的工商登记部门事先积极沟通。

同时，如前所述单纯的转让公司的股权，从而实现土地转让也存在被国土部门稽查的风险，因此须事先与国土部门沟通、咨询，确认国土部门是否同意以转让股权的方式转让标的土地。

实务中，公司分立中工商部门往往要去分立的公司签订分立后的公司对分立前的债务承担连带担保责任的协议。因此，对于受让方来说，取得分立后的公司股权，将按照该等分立协议的要求，面临承担转让方在分立前对外负债的风险。

昆明市人民政府关于废止部分规章和规范性文件的决定(2019) (二)

最佳答案一、昆明市献血用血管理办法

发文字号：昆明市人民政府令第82号

说明：管理内容已被2018年9月1日施行的《昆明市献血条例》涵盖。二、昆明市特许经营权管理办法

发文字号：昆明市人民政府令第102号

说明：管理内容已被2015年6月1日施行的《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国家发改委、财政部、住建部、交运部、水利部、人民银行令第25号）涵盖。三、昆明市居住证管理规定

发文字号：昆明市人民政府令第106号

说明：与管理实际不符，且管理内容已被2016年1月1日施行的《居住证暂行条例》（国务院令第663号）、2016年12月15日修订的《云南省流动人口服务管理条例》和2018年5月30日施行的《昆明市流动人口服务管理条例》涵盖。四、昆明市电动自行车管理规定

发文字号：昆明市人民政府令第108号

说明：与管理实际不符，且管理内容已被2013年4月1日施行的《云南省电动自行车管理规定》（云南省人民政府令第182号）涵盖。五、昆明市盲人保健按摩行业管理办法

发文字号：昆明市人民政府令第119号

说明：与管理实际不符，且管理的主要内容“开办盲人保健按摩机构认定工作”已被国务院行政审批制度改革领导小组办公室予以取消。六、昆明市闲置土地处置办法

发文字号：昆明市人民政府公告第19号

说明：管理内容已被2012年7月1日施行的《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）涵盖。七、昆明市人民政府关于加强昆明市城市空地管理和利用的公告

发文字号：昆明市人民政府公告第25号

说明：与管理实际不符，按照现行政策执行。八、昆明市人民政府关于加强“一湖两江”流域水环境保护工作的若干规定

发文字号：昆明市人民政府公告第29号

说明：与管理实际不符，按照现行政策执行。九、昆明市“一湖两江”流域绿化建设管理技术规范

发文字号：昆明市人民政府公告第30号

说明：与管理实际不符，按照现行政策执行。十、昆明市科学技术奖励办法

发文字号：昆明市人民政府公告第35号

说明：与管理实际不符，且管理的主要内容“科学技术奖”已被2017年5月31日《国务院办公厅印发关于深化科技奖励制度改革方案的通知》（国办函〔2017〕55号）取消。十一、昆明市政府重大事项公民参与决策实施细则

发文字号：昆明市人民政府公告第62号

说明：与管理实际不符，按照现行政策执行。十二、昆明市建设领域工资保障金管理办法

发文字号：昆明市人民政府公告第66号

说明：与管理实际不符，且管理内容已被2018年9月1日修订的《云南省农民工工资支付保障规定》（云南省人民政府令第166号）涵盖。十三、昆明市人民政府关于公布昆明市市级行政审批项目的公告

发文字号：昆明市人民政府公告第75号

说明：与管理实际不符，按照现行政策执行。

昆明促进楼市“三稳”：加大货币化安置力度，降低二套房首付比例 (三)

最佳答案4月16日，云南省昆明市人民政府发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，包括加快商业商务用房去化、纾解疫情期间房地产开发企业困难、鼓励多种方式回迁安置、优化营商服务、优化住房金融服务、有效防范化解房地产市场风险、 持续整治规范房地产市场秩序及做好房地产市场舆情引导等八个方面共计25条意见。《意见》自印发之日起施行，有效期一年。昆明市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市住房公积金中心等部门依据职能职责在该《意见》印发之日起30日内出台实施细则或实施办法。

其中提到加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度，适度调高住房公积金贷款额度，降低购买二套住房首付款比例；实施好差别化住房信贷政策，持续优化住房金融服务，更好满足购房者合理信贷需求。

对于拆迁群众，为满足多元化安置需求，属地政府（管委会）可适时调整城市更新改造项目货币化安置政策，加大货币化安置力度，在公平、自愿的基础上，鼓励拆迁群众选择货币化安置。在拆迁群众、社区自愿的基础上，属地政府（管委会）积极引导，统筹城市更新改造项目回迁安置需求与商业商务用房去化实际，拓宽安置渠道和方式，按照等价值置换的原则，利用已建成的商业商务用房进行等价值安置，可适当给予面积奖补。具体面积奖补标准由属地政府（管委会）研究制定。

在土地出让方面，《意见》提出，房地产开发企业的土地出让价款在2021年6月1日—2022年12月31日缴纳的，企业可申请延期60日缴纳。属于分期缴款的，各期缴款时间均可在原合同约定时间延期60日。延期缴款期间（60日内）不计违约金，不计利息。最后一日缴款日期是国家法定节假日的，以法定节假日结束的次日为最后一日。

从有效防范化解房地产市场风险角度出发，鼓励信誉好、实力强的房地产开发企业通过土地转让方式取得未开工建设项目的土地使用权。房地产开发企业承诺在取得土地转让审批文件之日起6个月内实质性开工建设的，属地自然资源规划部门在办理土地转让手续时，对项目投资强度进行容缺审批。房地产开发企业取得土地转让审批文件之日起1个月内，应持土地转让审批文件向属地自然资源规划、住房城乡建设部门申报开工手续，属地自然资源规划、住房城乡建设部门在3个月内完成项目开工手续办理。房地产开发企业按照承诺时限（6个月内）开工建设，投资强度达到25%，持属地政府（管委会）出具的证明材料，方可向属地自然资源规划部门申请办理《不动产权证》。未按期开工建设的，土地转让审批文件自行失效。对已被认定为闲置土地的房地产开发项目，按规定完成闲置土地处置且不属于应收回情形的，可按前述规定办理。市、县两级自然资源规划部门定期向同级政府（管委会）报告土地转让审批及相应《不动产权证》办理情况。

以出让方式取得国有土地使用权的，房地产开发企业在签订土地出让合同时，属地自然资源规划部门同步核发《建设用地规划许可证》，房地产开发企业不需提交申请。房地产开发企业可以用见索即付银行保函替代需缴纳的代建学校、道路等公共设施的保证金或零星用地整合履约保证金。在土地出让时，应当在出让条件中明确配套建设的中小学、幼儿园等教育设施，或者履行教育代建应承担的资金；未明确的，属地政府（管委会）在土地出让后不得另行收取教育配套费。

昆明市政府表示，将加强对房地产开发企业、商品房销售代理机构、房地产经纪机构、住房租赁企业的监管。重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域扰乱房地产市场秩序的突出问题，加大联合整治执法力度，持续整治和规范房地产市场秩序，营造主体诚信、行为规范、监管有力的市场环境。依法查处散布谣言、恶意宣传炒作等严重扰乱房地产市场秩序的行为。

此前的4月8日，昆明政府发布《关于印发2022年稳增长若干政策措施的通知》，要求促进房地产市场平稳健康发展。

坚持“房住不炒”定位，全力稳地价、稳房价、稳预期。研究制定促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。加快实施城市更新改造攻坚行动，降低土地开发成本，吸引更多社会资本参与城市更新改造，积极争取省级部门政策资金支持，高标准启动一批“城中村”改造项目，力争年内烂尾楼存量项目全面化解。出台灵活就业人员参加住房公积金制度试点方案，提高公积金制度覆盖面。研究出台商业地产去库存和多功能利用支持政策，引导向社区养老、社区医疗、立体园区转化。加大对保障性住房建设支持力度。加强房地产市场和企业运行监测，主动防范化解潜在风险。落实促进建筑业企业市场主体倍增培育计划，加快引进建筑业总部企业，鼓励省外优质建筑企业落户昆明，简化工程建设企业资质类别和等级设置，减少不必要的资质认定，大力推广智能和装配式建筑。

降低实体经济用地成本。坚持区域土地开发成本综合、动态平衡，落实差异化的工业用地区域政策，降低实体经济企业用地成本。支持企业采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等方式使用土地。鼓励国有企业、民营企业以“招拍挂”出让方式取得工业用地，建盖标准厂房向工业投资企业租赁。支持企业在符合规划、不改变用途的情况下，提高现有工业用地利用强度、增加容积率，不再补缴土地价款。对于产业用地政策中明确利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的，可享受在一定期限内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。

根据国家统计局4月15日最新发布的数据，今年3月，昆明位列二手房价格上涨前十的城市，昆明与上海、扬州均上涨0.4%，排在北京、海口、成都、无锡之后，连续两个月上涨。而在今年1月，昆明等13个城市新房及二手房价格环比出现三连跌。

就在1月，昆明市政府印发了《关于进一步做好当前和今后一个时期就业创业工作的实施意见》（简称《实施意见》），从深入实施就业优先战略、支持高校毕业生来昆留昆就业创业、促进创业带动就业等七个方面提出了28条具体措施，确保昆明市“十四五”规划就业创业目标任务全面完成。其中，对于支持高校毕业生来昆留昆就业创业方面，《实施意见》明确鼓励其来昆落户、就业，并给予租房补贴及加强住房政策支持等。

具体来说，给予租房补贴方面，毕业年度高校毕业生来昆留昆就业创业的，与用人单位签订2年劳动合同并依法缴纳社会保险的，分别给予博士研究生、硕士研究生、双一流高校本科生、普通高校本科生每人8000元、5000元、3000元、2000元的一次性租房补贴。

昆明市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见 (四)

最佳答案昆明市人民政府办公厅文件

昆政办【2011】24号

昆明市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见

各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局，各国家级、省级开发（度假）园区，各直属机构：

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号）和《云南省人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（云政发【2011】21号）精神，有效遏制投资投机性购房，进一步加快昆明市保障性住房建设，切实将房价控制在合理水平，促进房地产市场持续健康稳定发展，现提出如下实施意见：

一、统一思想，提高认识

加强对房地产市场的调控，有利于加快城镇建设步伐，提高城镇建设水平，推动城镇化科学发展；能有效增加投资，扩大内需，拉动消费，带动相关产业发展；对多渠道增加城乡住房供应，满足人民群众多样化居住需求，促进房地产市场健康发展，促进国民经济持续健康快速发展，具有十分重要的作用。

全市各级各部门要统一思想，坚决贯彻落实国家和省政府关于房地产市场调控工作的一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，进一步增加保障性住房和商品住房供应，稳定住房价格，有效保障居民住房需要、改善住房条件，改善居民居住条件。

二、采取措施，落实责任，稳控房价

全市各级各部门要积极采取措施坚决贯彻落实国家、省、市各项房地产市场调控政策措施，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，确保2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平，切实将房价控制在合理水平范围内，并保证控制目标的完成。

三、加大保障性住房建设力度

（一）坚持以人为本、民生优先的原则，紧紧围绕“住有所居”的目标，按照“政府主导、分层保障、扩大覆盖、优化供给、完善管理”的工作思路，坚持投、建、管分离的原则，努力构建以公共租赁住房为主体，廉租住房、经济适用房、各类棚户区改造及租赁住房补贴等形式为补充的基本住房保障体系。

（二）2011年，全市计划完成保障性住房114000套（户），其中：租赁住房补贴11500户，实物建房102500套。

（三）健全保障性安居工程建设投融资体制机制，严格落实国家、省、市关于保障性住房建设资金筹集的相关规定，通过政策创新等手段，形成多元化的保障资金来源。市级已经成立专门的具有房地产开发资质的保障性住房建设投资公司，承担公共租赁住房、廉租住房等保障性住房的开发、建设和管理运营职能。积极争取使用银行提供的中长期贷款和机构投资者的投资，鼓励和引导实力强、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造住房的开发建设，拓展保障性住房投融资渠道。

四、完善限购措施，遏制投资和投机性购房

严格按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号）规定，结合昆明市人民政府、省住房和城乡建设厅、中国人民银行昆明中心支行、中国银监会云南监管局《关于在昆明市执行商品住房限购政策的通告》（昆政发【2011】7号），进一步明确：在昆明市主城四区及呈贡 (论坛 新闻)县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供1年（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）内向其销售住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

五、严格执行国家房地产税收政策

（一）个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（二）根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

（三）严格执行个人转让房地产所得税征收政策、税务、财政、住建、规划、国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞，税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。

六、严格执行差别化住房信贷政策

（一）对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

（二）对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

（三）继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规贷款行为。

七、加强住宅用地供应和用地计划管理

（一）市国土资源、规划、住建等部门要共同商定诚实住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实现供地预安排。强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%，并确保在每年上半年内供应到位。对保障性住房用地没有完全落实的县（市）区，不再提供其他房地产开发建设用地。保障性住房建设用地一经确定，不得随意更改。

（二）确保商品住房用地总体供应充足，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。

（三）进一步完善土地出让方式。在全市范围内推广采取以“限房价、竞地价“方式供应中低价位普通商品住房用地，具体细则由市住建局、市规划局、市国土资源局共同制定出台。

（四）加大闲置土地处置力度，按照国家和昆明市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置，严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

（五）加强住宅用地出让管理，严格制定土地出让的规划和建设条件，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案，保证出让土地达到“三通一平”条件，对拟出让地块进行联合踏勘，明确各部门责任，确保地类清楚、面积准确、权属合法。商品住房项目的土地出让合同应明确开竣工时间、违约处罚等内容。

八、 加大房地产市场信息系统建设力度

加快个人住房信息系统、房地产市场预警、监测机制建设，落实建设方案和建设资金，个人住房信息系统建设费用由市级财政给予保障。

（一）第一阶段，建立涵盖主城四区（含三个开发区）的个人住房信息系统。2011年3月1日前，实现对昆明市主城每套房产的个人住房登记情况的信息联网，初步满足宏观调控政策的需要。

（二）第二阶段，完善昆明市商品房网上签约系统。2011年12月31日前，对现有房屋登记系统进行完善，对各县（市）区数据进行提取汇总，实现对全市范围个人住房登记情况的信息联网。

（三）第三阶段，至2015年重点抓住基础数据建设。整理完善现有电子业务数据，为预警预报指标上报及全市个人房产信息系统提供基础数据上的保障，实现全市业务数据的集中和共享。

九、落实房地产市场调控工作责任

全市各县（市）区政府和市级有关部门要严格按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。

十、营造房地产市场健康发展的良好舆论环境

新闻媒体要强化舆论宣传监督和正面引导，全面、客观地报道昆明市房地产市场形势，及时报导全市各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作进展和成效，引导居民理性消费，树立合理的住房消费观念。对制造、散步虚假消息的，要追究有关当事人责任。各有关部门要深入解读各项调控政策措施，及时解答市民关心的问题，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。

二〇一一年二月二十五日

昆明房价大概会是多少一平米？ (五)

最佳答案截止至2020年2月，价格为5000——17000元/平方米。

加强昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区（以下简称“主城五区和三个国家级开发区”）房地产市场调控力度。其中，对主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满三年方可上市交易。

经中国人民银行昆明中心支行会同云南银监局指导云南省市场利率定价自律机制，对主城五区和三个国家级开发区的差别化住房信贷政策做出调整。各银行业金融机构要认真贯彻执行，严格落实差别化房地产信贷调控政策，配合做好昆明市房地产调控工作，促进昆明市房地产市场平稳健康发展。

昆明市房地产的相关情况：

1、按照住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，落实供地计划，加大普通商品住宅用地供应，加快闲置土地清理处置，积极盘活存量土地。

2、各县（市）、区人民政府和开发（度假）园区管委会加快辖区内的城市规划编制，并上报审批，促进项目开发建设，形成市场有效供给。

3、对“三旧”改造（即：城中村、旧厂区和老旧小区改造）和经市规委会审议通过的用地面积较大的房地产开发项目，可申请一次规划、分期供地、分批办证、分片开发、分期核实。

了解了上面的内容，相信你已经知道在面对闲置土地处理办法时，你应该怎么做了。如果你还需要更深入的认识，可以看看皮律网的其他内容。