成都警示代持购房风险，什么是代持购房？ (一)

成都警示代持购房风险，什么是代持购房？

贡献者回答5月6日，中国银监会四川监管局发布了《关于商业房地产交易风险的通知》，回应了媒体关于一些非法中介机构可以“帮助”不具备购房资格的购房者以他人名义“持有”房屋的报道。并利用商业贷款或消费贷款的资金购买住房等。近日，有媒体报道称，一些非法中介可以“帮助”不具备购房资格的人，以他人名义“持有”住房，挪用企业贷款或消费贷款资金购房。这带来了风险和隐患的买家和严重扰乱了秩序的房地产市场和金融体系。

 

成都住房和建设局,四川银行业和保险业监管局、中国人民银行成都分行和其他部门共同对商品房交易发出警告,严重扰乱秩序的房地产市场和金融秩序。在购买商品房时，请不要轻易相信“帮助取得购房资格，转让合同名称”等虚假信息，政策规定禁止出售商品房，购买商品房在房地产权证前禁止转让或者变相转让名称。此外,调控政策时期如果没有资格购买商品房,请不要借别人的资格和名称"持有"你买商品房,商品房购买这种方式处理财产卡时登记为所有其他人,现行政策规定房地产登记期满后可转让，相关热点房产登记有效期为5年。在这一时期，如果发生物权纠纷，可能会受到他人信用变化、债权债务、婚姻家庭纠纷等不确定因素的影响，相关权益难以得到有效保护。

需要贷款购买商品房的个人，不要轻信非法中介以“利率低、贷款快、无担保”为噱头，通过管理贷款、消费贷款等形式诱骗购房者购买房屋，采取银行资金购买房屋。违反规定为自己或他人取得银行信贷资金提供购房资金的，银行将以违反合同行为提前收回贷款，情节严重的还可以依法追究刑事责任。相关监管部门将严格追究侵犯,开展联合依法惩罚,和相关行政处罚信息盗用贷款为商业目的将包括在中国人民银行的征信制度。

房屋属于个人和家庭的重要资产,所以必须有一个全面了解的有关法律、法规和监管政策的房地产和金融行业采购时,并善于识别各种模式和在交易虚假信息,以防止被欺骗和资本损失。扰乱房地产市场秩序或者金融秩序的，应当向受扶养政府的有关监管部门或者金融监管部门报告和投诉;如果你遇到消费者欺诈或“黑中介”欺诈,你应该及时报告向公安机关提供线索,维护你的合法利益。

7大绝招，告诉你如何防范"借名买房"与"合伙买房"的风险 (二)

贡献者回答所谓 兵来将挡，水来土掩。

既然，借名买房与合伙买房存在 七大风险 ——

**“无协议、被分割、被继承、被抵押、被查封、被出卖、不过户”。

李先生借张女士之名买房，有何防范措施？

李先生至少可以采取以下 七大绝招：

1、第一招：选对人。

最大的风险，来自于人，选对人当然很重要。

人品靠谱，资信良好，无疑是关键。

如果找个代持人，负债累累、还嗜赌如命，那岂不是把你的房子，还有你的钱，往 “火坑” 里送？

2、第二招：签协议。

虽然没有签协议，也有可能被认定为借名买房关系，但需要诸多配套证据。

然而，签了协议，则可让借名买房关系，以及权利义务更加明确。

如果 亲属间 借名，可签个 《房屋所有权确认书》 ，明确权属即可。

如果 朋友间 借名，可签个 《委托代持房产协议》 ，明确双方义务和违约后果。

如果 合伙 购房，可签个 《共同投资购房协议》 ，明确出资比例、盈亏分担、卖出方式等。

这些协议，由专业律师拟订当然更稳妥。

3、第三招：配偶签字。

这一点很关键，却容易被忽略。

假如张女士是产权代持人，从婚姻法的角度，她的配偶实际上是没有写在房产证上的 “隐形共有权人” ，也常常是代持房产的贷款担保人，甚至是共同贷款人。

有时候，代持房产过户或减免税费时，也需要张女士的配偶签字配合。

我们也曾经遇到，代持人自己对过户没有意见，但两口子闹矛盾，其配偶不配合的情形。

此时，张女士的配偶在协议上签字，或单独签署一份《声明书》，哪怕再返悔，对代持的房子主张共有权、要求分割就 “师出无名” 了。

4、第四招：转账付款。

首先， 点对点转账 ，即从李先生账户直接转账到张女士账户。最好不通过第三方转账，更不要通过现金。

其次， 备注用途 ，包括购房款、税费、还贷等。以免与你们之间的借款或其它往来款“傻傻分不清”。

最坏的打算，李先生不能主张房屋所有权，至少也能证明 债权关系 ，不至于 “钱房两空” 。

5、第五招：保留原件。

购房合同、贷款合同、交房资料、物业合同、水电合同等 合同原件 ，以及购房款、按揭款、中介佣金、税费、水电物业费等 缴费凭证 ，李先生都要保存。

这样，除非张女士敢补办房产证，否则她想偷偷卖房、想抵押房子也是 巧妇难为无“本”之炊 。

6、第六招：占有房屋。

这一点非常重要。

特别是在没有借名买房协议的情况下，谁占有房屋，谁更会被默认为实际权利人。

可以 想像一个场景 ：有个买家来看房，发现张女士住在房子里，房产证写的又是她的名字，买家不信张女士是业主还会谁信？

这相当于为张女士私自卖房，打开了方便之门。

这种情形，也特别适用于合伙买房。可用一句话概而言之—— 合伙买房，适合投资，不宜自住。

合伙购买的房产，建议约定各方均不得占有使用。否则一住，对房子住出 “感情” 来了，你们合伙购买的房子就不知猴年马月能卖出，收回投资了。

讲一个案例， 原告起诉哥哥前女友的故事。

原告谢某三兄妹准备合伙购买三套房，其中一套房，是以哥哥前女友姜女士名义向开发商购买，并向小贷公司贷款部分金额作为首付，口头约定原告、以及哥哥、哥哥前女友各方在这套房中的房屋产权份额。

认购成功后，其他各方签署了共同投资协议。但姜女士却不肯签署了。

为什么呢？ 因为哥哥与女友闹矛盾分手了，这位曾经是准嫂子后来变成了别人嫂子的姜女士，就有了新的想法，打算将其名下房屋占为己有。

于是，原告谢某起诉至法院，要求 确认代持房屋由原被告及第三人按产权比例所有，并要求按比例赔偿损失 。

那么， 法院会认可原告与哥哥前女友之间的合作买卖关系吗？

法院认为，原告谢某与你的兄弟姐妹存在合作买房的事实， 不当然推定原告与被告间存在合作买房的事实。

理由为：

一是被告没签书面协议，原告代为支付部分首期款，只是属于 缔约前的准备 。

二是在被告不同意签署共同投资协议后，原告没有再出资，剩余购房款由被告独自支付，各方实际 终止了共同投资协议的磋商 。

因此，法院认定原被告间 不构成共同投资关系 ，原告无权要求确认房屋的共有份额并折价赔偿。

这个案例中，由于是向开发商购买的新房，代持人有权独自办理交房手续、占有房屋，再加之没签协议，使得其它 “无名” 也 “无份” 的合伙购房人干着急。

7、第七招：设立抵押。

这有一个前提，即代持的房子没有抵押给银行。

没有抵押给银行，就可以抵押给出资人李先生。

这至少有两个作用：

一是不注销抵押，张女士卖不了，过不了户。

二是张女士的债主来查封，可更快知晓，可优先受偿。

还有没有别的绝招？

当然也有。

比如，李先生也可办理 公证委托 ，只是公证委托有时要办几次，且有年限限制。

比如，李先生可以找个人和张女士签个 长租合同 。

只是， 什么绝招，什么时候用，要不要用 ，也需 因人、因境 而定。

找靠谱的朋友

——以这个标准，来选择你的房产代持方，以及合伙方。

假设朋友是不靠谱的

——以这个标准，来签订协议，设计风险防范措施。

或许，这样才会觉得——

这笔投资很靠谱，各方心里不打鼓。

法拍房代持人有风险吗 (三)

贡献者回答法拍房代持人有风险。

未经出让人同意，擅自采取代持房屋的方式转让共有房产，构成无权处分，如果不能证明自己是无权处分人，将可能承担共有房产被转让的风险。

法拍房包括以下内容：

1、被查封的房产：因借款人违约等原因，房产被法院查封后，成为法拍房的一种类型；

2、受让人购买后再次拍卖的房产：法院在拍卖未成交后，将房产交给受让人再次拍卖的房产也属于法拍房；

3、拍卖底价未达到的房产：法院在拍卖中规定的底价未达到，房产未被竞拍成功，也属于法拍房。

法拍房的条件包括以下方面：

1、房产已被查封：法院在执行过程中，对房产进行查封，使得房产被限制流转，成为法拍房的前提条件之一；

2、借款人违约：房产被查封的原因之一是借款人违约，未能按照合同约定履行还款义务；

3、法院强制执行：房产被查封后，法院对借款人进行强制执行，通过司法拍卖等方式变现借款人的财产，包括房产。

综上所述，法拍房是指因借款人违约等原因被法院强制执行，通过司法拍卖出售的房产。法拍房的条件包括房产已被查封、借款人违约、法院强制执行。如果选择成为法拍房代持人，需要考虑到上述风险，并选择可靠的代持人来管理房屋，同时要认真履行义务，保持良好的信誉和合法的行为。

【法律依据】：

《中华人民共和国民法典》第八条

民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。

第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

资产代持的五大风险 (四)

贡献者回答资产代持的风险有代持人婚姻风险、继承风险、债务风险、道德风险、恶意处置风险。

①婚姻风险：代持者离婚，将代持资产和股权置于被夫妻共同分割的风险。

②继承风险：代持者一旦身故，其所代持的资产、股权和不动产都将作为遗产分配，最终可能导致自己的财产变成他人继承的目标财产。

③债务风险：如果代持者发生债务，其所代持的资产将面临被抵债的风险。

④道德风险：代持人的选择往往是出于对财产所有人的信任，但是代持人也可能会恶意侵占或转让代持财产，依据道德所建立起的信任也将支离破碎。

⑤恶意处置风险：代持者恶意处理代持资产，也是代持行为所带来的风险之一。

资产代持是什么意思？

资产代持就是将自己的财产登记在他人或其他机构名下，由其代为持有。资产代持可大致分为资金代持、股权代持以及房产代持。代持就是指找机构或者是个人委托拥有股权、债券等签订合同的行为，一般是不可以直接持有的。

虽然我们无法避免生活中的问题和困难，但是我们可以用乐观的心态去面对这些难题，积极寻找这些问题的解决措施。皮律网希望成都警示代持购房风险，什么是代持购房？，能给你带来一些启示。