牢记拆除违建的这5大精华步骤，让“以拆违促拆迁”无处遁形！ (一)

牢记拆除违建的这5大精华步骤，让“以拆违促拆迁”无处遁形！

答1，一旦被征收人针对责令限拆通知或决定提起了复议或者诉讼，则行政强拆必须中止下来。2，行政机关在做出强制拆除违法建筑的决定前，应当事先书面催告当事人自行将房屋拆除。3、如果当事人在收到催告后在规定时间内仍未自行将房屋拆除，行政机关可以做出强制拆除决定，但该决定应当提前5日进行公告。 本文，北京在明律师事务所的马丽芬律师团队就为大家拣选其中的5个精华步骤，“简化版”程序的每一个要点都是被征收人依法维权的审查重点，直接可以对应到自己的案件中去。

【引入案例：发函拆违可行否】范先生最近遇到了糟心的事：他从别人处转包到某村经济合作社的土地，转包人已与某村经济合作社签订了《转让合同》，双方约定受让土地使用权及地上物，同时接收该处地上的厂房。

范先生在承包到这块土地后投入了大量的资金人力进行地面、房屋的装修及改造，且该块土地上的厂房经过范先生的合法经营及努力，经营效益良好。

但其后该村启动某项目，范先生的厂房被列入腾退范围。

因范先生未与腾退方达成一致合意，双方迟迟未能签订补偿安置协议。

很快该处厂房便遭遇了断水断电的情况，更严重的是，在某日，范先生收到某机关出具的范先生的房屋被认定为违法建筑的函，其后未过几日厂房便被工作人员直接强制拆除，给范先生造成了严重的财产损失。

【法律分析：拆违的“简化”后要点】根据《城乡规划法》的规定，违法建筑是指未经规划和自然资源主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建造的建筑物和构筑物。

因《城乡规划法》是2008年1月1日实施的，故2008年以前未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证即建设的建筑物和构筑物是否属于违建，要看其是否遵从当时的法律法规规定办理了相关手续。

总之，《城乡规划法》并不适用于所有违建认定处置情形。

那么认定为违法建筑后必须要将房屋拆除吗答案是不一定的，根据《城乡规划法》第十八条的规定，不能拆除的城镇违法建设，应当依法没收实物或者违法收入。

没收的实物按照有关规定交由财政统一管理。

此外还有在明律师多次提及的“一般违法”与“严重违法”的区分对待原则，对于能够通过改正措施消除对规划实施影响的，可以在改正后予以补证。

可见面对违法建筑，除了将其拆除，还是有其他的途径可走的。

那需要将房屋拆除要经过何种程序才符合法律规定呢

我们提示大家5点：

其一，根据《行政强制法》第四十四条的规定，确认需要将违法建筑拆除的，应当先由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除;当事人在收到责令限期拆除决定类文书后的法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且又未将房屋自行拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

也就是说，一旦被征收人针对责令限拆通知或决定提起了复议或者诉讼，则行政强拆必须中止下来，由复议机关或者法院对涉案违建认定、处置决定的合法性进行全面审查，得出裁决结果后才能继续向下推进。

在作出相应文书的6个月起诉期限内，行政机关无权直接强拆房屋。

其二，根据《行政强制法》第三十五条的规定，行政机关在做出强制拆除违法建筑的决定前，应当事先书面催告当事人自行将房屋拆除。

实践中，很多地方在拆违程序中都没有“催告”这一环节，这是明显的程序违法点，大家一定要在诉讼中把握住。

其三，根据《北京市禁止违法建设若干规定》第十七条第一款的规定，如果当事人在收到催告后在规定时间内仍未自行将房屋拆除，行政机关可以做出强制拆除决定，但该决定应当提前5日进行公告，告知其实施强制拆除的时间及相关依据，当事人的权利、义务等。

即在催告、听取陈述申辩后行政机关才可以作出强制拆除决定，并在实施强拆前依法公告。

需要指出的是，这一“公告”环节与前述责令限期拆除决定的依法送达、张贴是两个步骤，行政机关都要严格履行，而不能只拣其中之一。

其四，根据《北京市禁止违法建设若干规定》第十七条的规定，在行政机关强制拆除前，应当通知当事人清理有关的物品，当事人拒不清理的，应当制作财物清单并由当事人签字确认，当事人拒不签字的，可由违法建筑所在地居民委员会、村民委员会确认，并且将财物运送至指定场所，交还给当事人，当事人拒绝接收的，依法办理提存。

故此，实践中采取“突然袭击”方式拆违致使大量室内物品被埋压损毁甚至导致人身伤亡的情形是严重违法的，被征收人有权就其扩大的损失要求行政赔偿并追究有关工作人员的责任。

其五，根据《北京市禁止违法建设若干规定》第十七条的规定，在行政机关强制拆除时，若果当事人是公民的，应通知其本人或者成年家属到场，若当事人是法人或者其他组织的，应通知其法定代表人、主要负责人或者上级单位负责人到场，拒不到场不影响行政机关实施强制拆除的行为。

在明律师最后想提示大家的是，实践中的大量案件显示，绝大多数拆违都难以确保完全走对上述程序步骤，故当事人就程序违法点往往能够做到“有的诉”。

但不可否认的是，仅抓程序还是不够的，实体更重要。

而像前述案例中“以拆违促腾退”的现象则属于典型的行政目的不当，当事人要同时在违建认定和腾退项目合法性两处着手，才能收获最佳的维权效果。

总之，牢记前述5大简化版精华步骤，将对你的依法维权提供重要支持。

遇到5天3份拆除违建文件，律师帮你渡难关 (二)

答比照程序正当原则，前述执法程序须给当事人预留合理履行时间、权利救济时间。但是，后沙峪镇人民政府并未按照前述要求执行，所作《拆除决定书》严重程序不正当。行政机关作出强制拆除决定前应当作出并送达《事先告知书》，告知当事人拟认定违法建设相关情况，充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行记录、复核。 甲是北京市顺义区后沙峪镇某村村民，拥有宅基地房屋一处。

2017年3月23日，后沙峪镇人民政府向甲作出了一份《限期拆除决定书》，主要内容为甲及其承租人在宅基地范围内所建楼房二层建筑1612.8平方米属于违法建筑，责令甲于3月25日18时之前自行拆除，并接受复查。

逾期未拆除，镇政府将组织强制拆除。

2017年3月24日，后沙峪镇人民政府向甲送达《催告通知书》，主要内容为甲未自行拆除违法建设，限甲自接到催告通知之日起3日内自行拆除上述建筑物。

2017年3月27日，甲又一次收到了后沙峪镇人民政府发的单子——《拆除决定书》，主要内容为经镇政府于2017年3月24日催告督促履行后，甲仍然未在法定期限内拆除违法建设，镇政府将于2017年3月29日18时之后对上述违法建设予以拆除。

5日之内接连收到3张镇政府下发的单子，甲颇为惊愕。

于他而言，村里人为了出租房屋增加点收入而扩建房屋的大有人在，为什么不拆别人就拆自己呢而且，自己从2016年底就开始施工建设了，建设之时镇政府工作人员明明看到了建设行为，但并没有进行阻止，却在房子建设好后火急火燎来拆违执法。

有些哑巴吃黄连的甲，于2017年4月25日通过朋友介绍委托了北京在明律师事务所的杨念平和黄艳律师，应对这场强势拆违。

【 办 案 经 过 】

2017年4月28日，黄艳律师起草好了一份《行政复议申请书》，交由甲邮寄给顺义区人民政府。

在这份复议申请书当中，黄律师简明扼要地陈述了后沙峪镇人民政府于2017年3月27日所作《拆除决定书》依法应当撤销，理由在于：《行政强制法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十八条及《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，行政机关作出强制拆除决定前应当作出并送达《事先告知书》，告知当事人拟认定违法建设相关情况，充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行记录、复核，且限期拆除决定、催告履行通知、强制拆除违法建筑决定等执法文件均应当依法送达当事人。

并且，比照程序正当原则，前述执法程序须给当事人预留合理履行时间、权利救济时间。

但是，后沙峪镇人民政府并未按照前述要求执行，所作《拆除决定书》严重程序不正当。

经延长审理期限30日，顺义区人民政府于2017年7月28日审结此案，作出《行政复议决定书》，认为后沙峪镇人民政府作出争议《拆除决定书》的执法程序明显缺失，遂根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项及《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十五条，决定撤销前述《拆除决定书》。

违建拆除是不是有一个时限规定?超过两年就不会拆违了? (三)

答违章建筑两年不处罚就合法了的说法是错误的，无论违章建筑搭建多久都不能成为合法建筑，因此可以依法拆除违章建筑。 一位当事人的房屋因为无证被当地拆违，征收方拿出航拍图说其2010年新建的房屋违法，要执行拆除。当事人咨询即明拆迁律师：“法律上不是说违法行为在两年内未被发现的，就不再行政处罚了吗。我这房子建起来后一直没人来处罚过，这都过了9年了，是不是可以算作是合法建筑了为什么还来拆违”

一、违建超过一定年限，就不用拆了

你可能想多了，没有处罚并不意味着就自动合法了。这是两码事。

违建拆除是不是有一个时限规定超过两年就不会拆违了

有当事人在遭遇拆违时，为了保护自己的权益，会自己去查法律，他们就查到了这一条。即根据《行政处罚法》第二十九条第一款规定：违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。

于是他们理所当然地认为，只要违章建筑超过两年就不应当进行处罚了，在拆迁过程中就可以和合法建筑一样，可以获得补偿。

即明拆迁律师提醒大家：这种说法是不对的，该条规定的行政处罚一般指的是罚款，而违章建筑是要走拆除程序的。

根据《行政处罚法》第二十九条第二款规定：前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算;违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。

而咱们自己建的违章建筑是一直存在的，这是一个持续状态。所以，执法部门是一直有权对违建建筑进行处罚的，这和《行政处罚法》第二十九条第一款规定并不冲突。因此，违章建筑两年不处罚就合法了，这种说法是站不住脚的!大家千万不要错解法条的真实意思，不要误解。

国家对待违建的态度是零容忍，发现一起拆除一起

无论违章建筑搭建多久都不能成为合法建筑，因此可以依法拆除违章建筑。

根据《违章建筑处理办法》的相关规定，如果违章建筑的检查人员发现有新建、增建、改建、修建的，应立即报告主管建筑机关处理，并执行主管建筑机关指定办理之事项。主管建筑机关因查报、检举或其他情事知有违章建筑情事而在施工中者，应当立即勒令停工。相关人员在执行职务时，应当佩戴直辖市、县(市)政府颁发的身份证件，拆除人员应当携带拆除文件。

直辖市、县(市)建设主管部门应当自收到施工检查人员报告之日起五日内，进行调查，确定为违建后应立即拆除。尚未构成被拆除标准的，违建人应当自接到通知之日起三十日内依照建筑法第三十条的规定补办申请执照。未遵守有关规定或者未在期限内办理许可证申请手续的，由直辖市、县(市)建设主管机关进行拆除。

二、什么样的建筑属于违章建筑，您知道吗

根据相关法律规定，下列建筑物都属于违建，大家可以对照检查自己的建筑是否违法。

(1)未经申请或者批准，未取得建设用地规划许可证、建设项目规划许可证而建造的建筑物。

(2)擅自改变依照建设工程规划许可证规定建造的建筑物。

(3)擅自改变使用性质修建的建筑物。

(4)临时建筑物在未经授权的情况下建造为永久建筑物。

这四类建筑物都属于违建，一旦被发现是会被责令停止建设，并执行拆除。当然拆违也有其法定流程，不是说拆就拆的，咱们也可以通过陈述、申辩、复议和诉讼来维护自己的合法权益。

北京拆迁律师事务所哪个可靠? (四)

答北京吴少博律师事务所是在征地拆迁领域可靠的律师事务所。该所以其专业能力和服务质量赢得了广泛认可，以下是其具体优势：

专业团队：北京吴少博律师事务所自2015年成立以来，专注于拆迁案件，拥有精英化的拆迁律师团队，能够提供从征收审查到最终协议签订的全过程服务。

全方位服务：该所律师团队能够为客户提供包括征收审查、法律意见、评估、补偿方案策划、拆违补偿指导、营业评估、谈判代表、补偿协议审查、土地安置审查以及复议诉讼支持在内的全方位服务。

专业能力强：律师团队在征收审查、法律意见提供、评估、补偿方案策划等方面具有显著的专业能力，能够确保客户的权益得到充分保护，并获得合理、公平的拆迁补偿。

高效沟通：律师团队能够代表客户与拆迁方进行专业沟通，确保谈判结果对客户最有利，有效提升谈判成功率。

法律保障：在补偿协议签订和土地安置审查方面，律师团队能够确保协议条款和安置方案对客户有利，为后续合作提供法律保障。

综上所述，北京吴少博律师事务所在征地拆迁领域具有显著的专业优势和服务质量，是北京地区值得信赖的征地拆迁律师事务所之一。

来势汹汹的征收项目究竟合法吗？在明律师告诉你…… (五)

答是否合法需要看：其一，盯项目中的各种公告。其二，盯房屋、土地的调查登记确认。其三，盯被征收房屋的评估。其四，盯补偿方式的选择。其五，盯是否存在逼签、逼迁、强拆等违法行径。 面对来势汹汹的征收项目，被征收人普遍非常关心的一个问题是，我所面临的这个项目究竟合法么事实上，这不是一个能够简单进行判断的问题。

作为并非专业人士的被征收人来说，能够对此进行一个大概齐的判断，对于接下来的维权就能有所助益。

那么，究竟都有哪些实用的方法能用来判断呢本文，在明律师为你进行解读。

对于这个问题，在明律师首先要摆明专业的态度：征收项目是否合法，光凭主观感受和现象判断，得出的结论是无法保证准确、客观的。

就实体层面而言，合法与否必须通过申请政府信息公开来加以判断。

就程序层面而言，则要看征收方是否依法依规对相关步骤进行了全面的履行。

换言之，仅凭某种或某些现象、点，是不能判断项目究竟是否合法的。

不过基于长期以来的实践观察，仍有一些捷径是可供被征收人遵循的。

其一，盯项目中的各种公告。

国有土地上的房屋征收，最重要的是市、县级人民政府在作出房屋征收决定后应当及时进行的征收公告，公告内容包括征收补偿方案;集体土地的征收，则要看征收土地方案和征地补偿安置方案在被征收土地所在地的村、组内以书面形式进行的公告。

对于被征收人而言，看到了征收方张贴的上述公告，即意味着获知了征收的各项基本信息，以及对此寻求法律救济的途径告知。

而一旦某个项目连公告都没见过就开始有人入户协商、劝签甚至威胁强拆，那么这个项目基本就可以被认定为严重违法。

其二，盯房屋、土地的调查登记确认。

这是征收方确认被征收房屋、土地情况的必经步骤，经过了确认的房屋、土地就可以理解为拿到了领取补偿的“号”，而如果确认都没确认上，则很可能意味着相应的房屋、土地会面临不予补偿的糟糕结果。

在这个过程中，最常见的问题便是“以拆违代拆迁”“以拆危代拆迁”等非正常情形的出现。

一旦征收方在项目中将相当一部分待征收房屋认定为违建，则被征收人就需要警惕征收项目的合法性了。

事实是，由于各种历史遗留原因以及行政机关在过往时间里的种种消极不作为，无证、缺证的房屋、土地在我国尤其是农村地区比比皆是。

但无证、缺证绝不应意味着权利人的物权被粗暴、简单地予以否定，进而因此丧失获取补偿的权利。

简言之，当征收与拆违不期而遇时，被征收人就应当多一个心眼，考虑一下是不是有依法维权，推翻征收方登记确认结果的必要了。

其三，盯被征收房屋的评估。

对于国有土地上房屋的征收而言，评估是一项非常专业、重要的必经程序，也会直接影响到被征收人最终到手的实体补偿结果。

被征收人需要关注的有3点：第一，房地产价格评估机构是否依法选定。

评估机构依法应由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定(如进行投票、招投标)、随机选定(如抽签、摇号)等方式确定。

总之，它不能是由征收部门直接指定的;第二，价格评估是否依据房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为标准进行。

如果被征收人发现评估的参考价格与自己房屋相邻的同类型房屋的市场价格相去甚远，则应考虑是否需要对评估结果提出质疑;第三，对评估结果不服，是否有通畅的复核、申请鉴定渠道。

如果在这类救济诉求得不到满足，则征收项目的合法性将大受质疑。

其四，盯补偿方式的选择。

简单地说，被征收人可以选择货币补偿、房屋产权调换、二者相结合和另行审批宅基地建房(该项根据具体条件而定，不满足则不能选择)等多种补偿安置方式。

如果不让选，尤其是出现只给钱不给房的情形，那么涉案项目十之八九在法律上是有问题的。

最浅显的道理是，如今房比钱要值钱多了，征收方当然希望被征收人一股脑的选择货币补偿，这样对征收方是最有利的。

但对于被征收人而言，领了补偿款之后究竟能买到什么样面积、位置、质量的安置房，则是一个不得不严肃面对的问题。

其五，盯是否存在逼签、逼迁、强拆等违法行径。

这点不展开了，被征收人都可以明白。

一些地方甚至出现了一群社会人员将被征收人强按在地上逼迫其在补偿安置协议上签字、按手印的情形，这是明显的违法，而且往往整个项目会存在系统性的法律问题。

窟窿越大，则征收方越疯狂，这是很朴素的道理。

综上，在明律师为大家概述了几项被征收人比较容易识别、观察的要点供大家判断征收项目的合法性。

还有很多点也很重要，但识别起来的专业难度会比较高，这就需要专业征收维权律师的介入帮忙。

被征收人需要明白的一点是，发现违法点在征收维权中是十分重要的，将会对我们通过努力提升补偿数额起到关键性的作用。

越早判断，形势对被征收人一方而言就越有利，可作出的维权选择也就越多。

看完本文，相信你已经对拆违律师咨询有所了解，并知道如何处理它了。如果之后再遇到类似的事情，不妨试试皮律网推荐的方法去处理。