二手房拓客方法有哪些 (一)

优质回答二手房拓客方法主要包括以下几种:
1. 社交媒体推广
2. 线上房产平台
在各大房产交易网站、APP上发布房源信息。利用搜索引擎优化技巧,提高房源信息的曝光率。此外,还可以通过在线直播、短视频等形式展示房源,吸引更多用户关注和咨询。
3. 线下活动推广
组织各类线下活动,如房产咨询会、购房讲座、社区活动等,吸引潜在客户了解和咨询二手房信息。通过活动,与客户建立面对面的沟通,解答疑问,提高信任度。
4. 合作伙伴拓展
与相关行业合作伙伴联合推广,如银行、装修公司、中介机构等。通过共享客户资源,实现互利共赢。此外,还可以与社区物业合作,在社区内发布房源信息,吸引本小区及周边潜在购房者。
5. 口碑营销和客户服务
提供优质的客户服务,通过客户满意度调查、老带新活动等,鼓励客户推荐亲友购买。同时,注重口碑营销,通过客户评价、案例分享等方式,提高品牌知名度和信誉度。
二手房拓客方法多样,需要结合实际市场环境、目标客户群体和公司资源来选择合适的方式。同时,不断关注市场动态和客户需求变化,调整和优化拓客策略,以提高拓客效果。
我是一个刚加入二手房销售的新人,有经验的二手房销售给点经验吧, (二)
优质回答1、跟业主与客人沟通;
2、要学会打电话给业主;
3、要对楼盘环境很熟;
4、带客看房时要介绍房子的优点;
二手房过户税费目前主要有营业税,契税,印花税,个人所得税
营业税收取标准:按照5年为标准,也就是您所说的恢复为之前的5年期限。
按照新政规定:营业税(卖方)对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通商品住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通商品住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
契税标准:如果为首次购买90平米以下则按照1%进行收取,如果不满足此标准,则按照西安市普通住宅与非普通住宅标准征收。
广州市契税收取标准为3%,其中普通住宅享受契税优惠政策,按1.5%收取。根据广州市目前规定,普通住宅应同时满足三个条件,住宅小区建筑容积率在1.2;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以下为普通住宅,否则将按非普通住宅对待。
印花税:自09年至今二手房过户不收取印花税。
目前,二手房过户费用如下:
1、交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。
2、登记费:普通二手房住宅类为90元/套,买方承担。
3、土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。
4、核档费:90元/宗。
5、契税:税率为3% ,按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2、交易价格4290元/平方米)契税税率减半,按1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。买方承担。
7、营业税及附加:房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
8、个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式,
①税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;
②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。
办理二手房过按揭手续如下:
首先二手房按揭贷款抵押手续必须具有房产证。目前由于银行不受理个人二手房按揭贷款业务,所以您必须要委托一家中介机构办理按揭手续。中介代理机构接受您的委托代理,双方需要签订一份委托书,中介代理机构将全程代办按揭手续。
具体流程如下:
1、签订按揭贷款代理协议;
2、银行和房屋评估公司实地看房,银行核对卖方身份证、房产证,评估公司随后出具评估报告;
3、借款人将首付款打入银行指定账户,由代理公司转交给卖方,借款人和银行签订贷款合同,银行审批;
4、到交易管理中心办理过户手续。
5、领取新的房产证;
6、办理公证、抵押登记手续;
7、领取它项权利证书,并交归银行;
8、银行将余款打入,指定账户,由代理公司转交给卖方。
9、借款人(买方)到银行领取相关资料,开始按月还款。
一般情况下,二手房办理银行按揭时需要先交纳首付款,而由于目前各个银行办理条件不同,这个首付款的付款方式也不尽相同,有的银行要求这个首付款必须打到银行的账户进行冻结,等到按揭手续完全办完后,银行开始放贷后,全部支付给卖方。有的是首付后即将首付款转给卖方。由于目前二手房市场还没有一个统一可行的相关规定,因此,目前各项事宜都是双方或是三方进行协商的。因此,具体情况还需双方进行进一步的协商。
目前,各银行实施细则暂未出台,据了解广州市二手房贷款大多数为首付三成,但因各个银行收费也不相同,具体的您也可咨询所办理按揭的银行。(各个地区都有所不同,请你要根据你当地政府文件规定收)
如何干好二手房中介 (三)
优质回答如何干好二手房中介?
一、
1. 了解市场动态,熟悉二手房市场趋势。
2. 掌握专业知识,包括房产法律法规、市场行情等。
3. 建立良好的客户关系网络,提升客户服务质量。
4. 有效沟通谈判,促成交易达成。
二、详细解释:
1. 了解市场动态:作为二手房中介,要时刻关注市场动态,了解不同区域的市场变化、房价走势以及政策变化等信息。这有助于为客户提供更准确的房产咨询,增加客户的信任度。
2. 掌握专业知识:二手房中介需要深入了解房产法律法规、交易流程、金融政策等专业知识。只有专业才能为客户提供全面、准确的服务,避免因不了解行情或操作不当而导致纠纷。
3. 建立良好的客户关系网络:与客户建立良好的关系至关重要。要真诚地关心客户需求,提供专业的咨询服务,并努力满足客户的合理要求。通过优质的服务,赢得客户的信任和支持,从而扩大客户网络。
4. 有效沟通谈判:在二手房交易中,沟通谈判是关键环节。中介需要具备良好的沟通技巧和谈判技巧,能够妥善处理各种复杂问题,促成双方达成交易。同时,还要善于利用市场信息和专业知识,为客户争取最大利益。
通过四点,二手房中介可以更好地开展工作,提升业务水平,赢得客户信任和市场认可。同时,不断学习和积累经验也是非常重要的,只有不断提升自己,才能在竞争激烈的市场中立足。
三、总结:干好二手房中介需要了解市场动态、掌握专业知识、建立良好的客户关系网络以及有效沟通谈判。这些要素共同构成了成功的基础。通过不断努力和实践,二手房中介可以为客户提供更优质的服务,实现个人和团队的持续发展。
二手房买卖套路多,怎么才能避免被坑 (四)
优质回答从最开始的挑房选房再到交易过户,你想知道的这里都有! 看房之前,现在各大网站了解下二手房市场信息等。时间充沛后,提前一天,打电话给中介,你相中了哪些房子及看房的时间,另外说明下你对房子的要求,预算。一方面,中介会联系你相中房子的业主,另一方面中介也会根据你的要求筛选他手里的房源,推荐符合要求的房子给你。
看房子的时候,注意下面几点:
(1)一定要调查清楚业主卖房的原因,是着钱、工作变动还是小孩大了要换房等等这些需求。因为这决定了业主卖房子的心态,好不好砍价。有些业主人在外地,把房子出租出去了,中介说是和业主打好招呼,但是到了现场敲门敲半天,来了几次,租客也不配合看房,这种类型很明显就是先把房子挂着,不是诚心想卖的,那你就没必要再看了。
(2)问清楚房子的学位有没有使用,一旦用过了,就会锁定三到五年,自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄,如果他用了,你可以就砍砍价了。房子要是出租给租客住,或者租给别人开公司的,这种会比业主自住的类型要麻烦。因为合同法规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”, 即买卖不破租赁,租客有优先购买权,必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款,或者写补充协议,以规避风险。
(3)房子是否有抵押,如果有,问清楚欠款多少,因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。现在房子或多或少都要抵押欠款,除了那种很早之前买了,全款付清。但有些房子会被业主重新抵押,即使当时他很便宜买入,但是会做消费贷,遇到有些40平的老房子欠款160万的都有。因此一些房子明面上挂的价格低但是实际购房成本很高。赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%,赎楼利息一个月大概是欠款额的1%,欠160万的话,买方就要多承担3.52万的赎楼费。因此尽量考虑买红本在手的房子,如果满五唯一的还可以少交1%的个税。(这一部分税费后面讲详细的)。总的来说,如果房子抵押了欠款非常多,你和业主就必须好好砍价了,尽量减少成本。
(4)同一套房子,不要找好几家中介去看。因为多家中介联系业主,业主会误以为自己房子很多人在看,觉得他房子不错,他自己的心理价位就会高,但其实来来回回都是你,会影响后面和业主砍价。
每次看完房子,让中介给你列出所有的费项,包括契税,个税、赎楼费用、佣金(这个一般先标3%,后面可以谈)方便自己做成本核算,比较不同房子,挑选性价比最高的一套。
如果你看的了,挑选一个专业靠谱的中介,一定要靠谱!靠谱!靠谱!
重要的事情说三遍,因为这个决定了你以后买房的操心程度。
问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。
现在的中介入门门槛很低,不专业的中介绝对会增加你购房的暴躁心情天数。
3.确定目标房产
看了如此多房子,如何筛选呢?
第一考虑的是当然是价格,每个人都想买更大更好的房子,但是预算就这么多,因此要结合自己的经济能力去购置,有多少能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等,下表有一份中介公司提供的明细清单,对几个大头的费用下面会详细讲讲。
这里讨论的是满2年的普通住宅,没有增值税的房子。
缴税标准:首套90平及以下,计税价×1%; 首套90平,计税价×1.5%;二套房计税价价×3%。
契税由买家承担,过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱,有缴费标准的,所以砍不了价。
计税价是啥?
网签的时候,在房管局登记备案的价格,即网签价,作为计税价。 各地标准以各地为主,有的地方, 成交价=网签价=评估价。让中介做低网签价,可以合法避税。
房管局参考市场行情,给房屋制定了一个最低评估价,作为房屋交易缴税的最低基准价。网签登记的价格是不能低于这个最低评估价的,通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价(一般是7成),可以在不动产登记中心查询,输入房产证号身份证号可查。
这里我再展开讲讲,成交价、网签价、评估价都是什么鬼!?
成交价:
成交价是指购房者终支付给卖家的总金额,是房屋的实际成交的价格。
网签价:
房产交易都要进行网上签约,一旦“网签”成功,同一套房源无法再生成买卖合同,也就无法再售他人。所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价(最低评估价)。网签价的高低即决定贷款数的高低,也决定了交税的高低。
评估价:
评估价就是第三方评估机构(中介推荐或者银行合作的评估机构),通过一定的方法对房产价值进行评估,终给出一个评估价。银行会根据评估价的多少来放款,评估价越高,个人可以贷款的额度也越高,首付的压力就会小很多。所以,没有三价合一之前,很多人会选择故意把评估价做高,“高评高贷”,但是如果一旦被银行发现,贷款很有可能会被银行拒绝,而且还有可能影响以后的贷款,更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任,所以大家对待评估价要谨慎,不要存在侥幸心理。
(2)个人所得税
满五唯一免征!满五唯一免征!满五唯一免征!重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年,唯一是指家庭在深圳市唯一住房。买二手房最好选满五唯一的,可以节省一笔个税。
不满五年或者满五不唯一:
a)个人所得税=(计税价-原登记价)*20%
或者
b)个人所得税=(计税价-增值税)*1%
第一种征税方式有个大前提,卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证, 实际交个税时,购房者可以二选一,哪种省钱用哪种。按规定,个税和下面的增值税应该是由卖家承担的,但深圳是卖方市场,成交惯例一般都是买家承担所有税费,不过交易时可以协商,在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心。
(3)增值税及附加
房子已经满2年,普通住宅免征增值税。正常人都是买2年的房子,除非你有特殊情况,因为这笔税真的很多!举个例子,200万的计税价,单增值税一项就10万多。 房子未满2年,增值税及附加的征税标准: 增值税=计税价÷(1+5%)×5.65%
(4)中介费
中介费通常报的时候都是3%,但是中介费是可以谈的,在房屋总价高或者市场淡季的时候,中介费都有一定的议价空间,一般房子总价的1%-2%左右,小的中介公司,收费会低一些,可以谈一口价,1万,2万。但小中介也有问题,靠不靠谱,有没有保证,会不会收了钱不办事或者办事不牢靠。
(5)赎楼费
赎楼是指原业主想出售房屋,但房产证还在抵押贷款当中,出售前必须将贷款还清、注销抵押登记,并取回房产证才能在国土局过户。如果业主自己不赎楼的情况下,通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费(一般最低收费3000元/单)。
赎楼分为现金赎楼和额度赎楼:
* 现金赎楼:担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼,赎楼时间相比额度赎楼要快,大概费用为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱,让其现金赎楼,万万不能用自己的钱帮他赎楼,风险很大。他要是没那多钱还,让他额度赎楼。
*额度赎楼:担保公司作为担保,从买方贷款银行得到一笔短期资金,用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费,还有短贷利息费用,一个月的大概费用是欠款额的2.2%。这里提醒下,短期利息按照每天算的,如果银行排队紧张,放款慢,业主欠款又多的话,这笔钱数目就会很大,所以一定要挑好贷款银行,放款能快些的,或者是挑个欠款少的房子。
(6) 罚息
当提前还款赎楼,根据银行的规定会有一定的罚息,各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息,不满三年的一般罚息1-3个月,具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。
(7)评估费
办贷款一般要评估,费用几百到几千,这个可以谈,交给评估机构。一般按照评估总额的万分之五收,一般银行都有推荐的评估公司。
(8)按揭服务费
1500-2500块/单,这钱给按揭服务公司,说实在的这个钱给的很冤,按揭员也没干啥,就是打印了东西,带着业主去公证处了。而且这些按揭公司都是和中介一个公司的,只是不同部门,或者所谓的合作公司,因此如果能和中介谈,尽量把这个费用砍掉。
总结下购房成本:
看房子先问中介,业主的心理价位、房子是否满2年,满2年的是否满五唯一,欠款多少。
购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费
*未满2年:契税+个税+增值税
*满2年的:契税+个税
*满5年唯一:契税
*红本不在手,加一笔赎楼费(先按一个月算)
*未满3年:可能有银行罚息
252万的房子,满2年,欠款50万,交了契税1.9万,个税1.9万,赎楼费6000块,中介费3万多,评估费1000元、按揭服务费1500元,公证费760元,所有费用8.5万-9万。
自己算下月供,有公积金贷款和商业贷款,每个月月供是多少,算笔账,然后与自己的月收入比较,算出最大能够承受的月供值。根据月供,去砍砍价,一般砍个三五万都没太大问题,遇到着钱的业主,或者着急换房的,可以砍多点。
另外,综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后,筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子。然后,就准备约业主啦。
4.约业主前的准备工作
(1)先谈好中介费
看好了房子,先跟中介谈清楚中介费。避免下面这种情况发生:约了业主,各方面谈的非常愉快,马上要成交了,但由于中介费没谈妥,没签成合同。这会影响你和业主的关系,如果因为中介的原因没谈成,后期再约这个业主就难了。因此建议跟中介谈妥了,再约业主。谈不妥,就换个中介,反正中介大把!他做不了,你找其他人做。
(2)提前预览合同
让中介提前将所有合同发过来,注意是所有合同,签约当天不单只签一份合同就完事的,包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书,每个中介公司提供的合同可能不一样。为啥提前看合同这有利于我们抠合同条款的细节,以便我们事先草拟补充协议。因为中介的合同都是格式合同,很多条款规定都非常含糊,对于中介来说,越含糊越好成交,对于我们买家来说,当然是越细越好!对于合同没有提到的必须写到补充协议里,比如:房子带租约,租约到几月几日,房租是多少,押金是多少,过户之后租约怎么处理的?对于业主口头承诺的,比如家私全送,满五唯一,学位没用过,户口迁出,把你在意的都写到补充协议里头。
二、正式交易阶段
二手房交易流程图
1.约谈业主(谈判砍价)
二手房签约前,双方势必会有一个价格的谈判过程,在二手房交易过程中应该如何谈价呢,有哪些砍价技巧呢?
买方应该:
1) 综合市场价,提前对价格进行预估,确定自己能承受的最高价位。
2) 不要一见面就谈价,先和卖方聊聊天,将双方的气氛搞融洽,最后再谈价。
3) 知已知彼,了解卖方的心态和卖房原因,如果他急于出售变现,那么对杀价则非常有利。
4) 将自己对房子满意的地方列出一二,表示自己买房的诚意,卖方更愿意跟诚心买房的人谈。
5) 指出房子的不足和缺陷,不失时机地亮给卖家,说服其放低预期。但是要控制好度,不要一味地贬低,因为如果你说的这么烂,干嘛还要买它的房子呢?要针对房子的自身的问题提出,看下面的例子。
6) 一定要让卖方觉得你诚心买房子,但确实因为价格有些为难,希望他能做出一些让步。
7) 必要时,双方都互让一步,确定一个双方都满意的价格,用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子就好。
【例子】
1) 说到地段,你可就其出价翻了一番来回击,并用实际数据让卖方无力反驳,劝说其应留有余地(提前掌握该小区历史成交数据);
2) 如果房子带租约,你的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租;或者租出去给别人开公司的这种,也是杀价理由,因为你要重新大幅装修。
3) 如果学位已经使用过的,也可以谈,因为学位用过会锁定3-5年,会影响自己小孩上学,就算没有小孩,你可以说房子用来的投资,3年后会卖掉,影响下家接盘,不好卖。
4) 对于二手房,买家可以以不含装修的价格来成交,挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调,以此来说服卖方减价。
5) 对于欠款较多的房子,赎楼费用较多,(赎楼担保费、短期利息、罚息等等)自己算笔账,让卖方去承担赎楼相关的费用,这个在购房成本里头也不少钱。
2.签合同、交定金
约业主谈的时候,让他提供身份证、房产证、结婚证等材料。
1)看房产证
红本在手的当然看原件啦,如果房子还有欠款抵押在银行,就让业主提供复印件。没有房产证的房子直接PASS。卖方必须是房主,对他的房产证和身份证,看身份证号是否一致(当然先要看看是不是假的,多半不会)。房本上看清楚权利人是有几个,如果房屋有多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。如果任一共有权人不能到场,要提供经过公证的《授权委托书》。如果是婚后购房,属于夫妻共同财产,因此需要夫妻双方到场签字,如果媳妇来不了,签约时要提供《配偶同意出售证明》。检查结婚证日期和房产证日期,确认是婚前还是婚后财产。
房产证/复印件,最好自己拍照留存,方便后面比照。
2)合同签订时重点注意: l
@交易房屋的基本情况必须在条款中写清楚,哪个小区哪栋哪房、房产性质用途是不是住宅,房产证号多少,是否有抵押,抵押欠款多少金额。交易房屋没有产权纠纷,也未被查封,卖方对该房产享有完全的处分权。 l
@房屋的租约现状:房屋如存有租约。确认:月租金X元,租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。卖方需于签署《二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权书面证明,否则视为卖方违约。 l
@注意迁移户口问题。有时候买这二手房,就是为了孩子就近读书问题,给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出,我们的户口也迁不进来,就会发生纠纷。目的没达到,那房子都等于白买。
@明确违约责任,每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金。定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 l
@检查以下要点:定金数、首付、尾款等金额多少;税费承担者;采用什么付款方式;首付的支付时间、条件;过户的时间和条件;户口什么时间内、条件迁走;是否占用学位;房屋内的设备如何处理,哪些是赠送给买家的,哪些是房主需要搬走等。 l
@明确每个操作的时间节点,不要含糊,只要卖方逾期了,就参照违约责任条款,逾期多少天,就要赔付多少钱。逾期超过多少天你可以要求退房,卖家赔付双倍定金。 l
@ 关于定金,不要给太多,能显示你的诚意就行,不要超过房产交易价的20%。为啥,因为我们刚需一般手里也没太多钱,初次买房经验不足,如果你在后期贷款或者征信出问题啦,社保没满足要求等等出现突发情况,你不满足购房资格的话,需要赔付双倍定金给卖家,所以选择一个你能最大承受的定金数额,购房都有风险的。在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行,一定要加盖中介公司的印章。我们就给了5万,你们按自己情况给。
@关于税费,务必务必要写清楚哪个由卖家承担,哪个由买家承担,省的以后扯皮。深圳一般都是买家承担所有费用,我的合同样例里(1)-(23)项都是买家的,看到这里的时候觉得自己好弱势。但不是绝对的,看你谈判的结果,比如赎楼担保费和短期利息可以让卖家承担。 l
@暂押个几千、一万在中介那里作为交楼押金。这个是干嘛的,防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等等杂费拖欠,务必结清才能交楼,否则就从这个交楼押金里头扣,保障我们买家的权益。
3.房管局查档
为什么查档?查档很重要!
签合同时,我们虽然看到了房产证/房产复印件,但是该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况,业主是否对我们有所隐瞒,我们是不清楚的,为了确保万无一失,因此去交易中心拉产权信息,做最终确认。
【举例说明】
如果一套房屋存在查封无法交易的情况,买家光凭看业主的产权证原件是无法发觉的。再比如说这套房本来就是有争议的,而且已经有到当地的交易中心登记过异议,那这时我们在房产证上也是看不出的。
产调表注意核对权利人姓名和身份证号码,是否一致,核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那个房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、业主购入时间。
5.买家做资金监管
首付款一定不要直接把钱给卖家,一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝,房子过户到手,资金才会解冻给卖家。从双方签买卖合同到房产交易过户完成,一般需要1至3个月的时间,为了避免中间出现幺蛾子,出现不必要的纠纷,只有采取资金监管才能保证二手房交易资金安全,通过银行专用账户对资金进行冻结,在没有买卖双方约定授权的情况下,其他人均动用不了资金。
那么问题来了,我们该挑哪家银行做呢?(资金监管的银行一般也是你的抵押银行)
请提前做好银行贷款调研,在你看房子的时候其实就可以做这一步,调查不同银行的贷款利率、贷款额度紧张情况、审批的快慢程度。我们那时候去了中行、建行、农行等银行,找了贷款部的业务经理咨询,最终选的农行。额度紧张排队放款慢的,就避开吧,要是你的房子需要赎楼,这个时间越长,你交的短期利息越多。
一般贷款利率各家银行都,深圳市首套房贷款普遍是基准利率上浮10%,有些个别到15%。不同支行的排队情况也不一样,你们可以多问几家。农行蛇口支行的贷款额度充足、组合贷的审快,尾款放款快是我们选择的原因之一,另外客户经理人也很NICE、离家也近。当然他们还有一些消费贷产品,如果你将房子抵押在他们银行,后期可以做个30万的装修贷,利息不是很高,还有“快e贷”。提前调研各银行的房贷业务和消费贷业务,综合考虑选一家适合自己的。
第二个问题,做资金监管准备什么?
1)身份证原件及复印件(借款人及配偶的)
2)户口本(户主页和未成年小孩页,如果是集体户口的话,要公司的盖章的那个户口页还有你个人的那张户口页)
3)近半年的银行流水(负债月供的2倍,自助打印的记得要银行盖上公章)。打一份工资流水和一份最多的生活流水。
4)收入证明(负债月供的2倍,要盖上缴纳社保的公司公章),按最高额度打收入证明,可按年度收入打证明。
5)二手房买卖合同
6)定金收据、凭证
7)结婚证(配偶需到银行签字),配偶提供身份证和户口本,以及收入证明积银行流水
关于银行流水和收入证明,这里展开说下:
一般情况下,个人的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水
1)工资流水 工资作为个人最稳定的收入,也是银行流水最重要的一个部分。工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明,它体现了本人工作的稳定性和保障性。
2)转账流水 对于自由职业者或者是兼职工来讲,其工资通常是通过转账来获得的。因此,如果您的工资是通过柜台、网络或网银转账的,那么需要有固定时间和固定金额的转入,银行也会认可。
3)自存流水 自存流水是指通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水,属于有效流水。
银行流水不够,该怎么办(买房之前,一定做好流水,好看的流水^_^)
已婚的,个人的银行流水不符合要求,您可以提供你们夫妻双方的流水,只要夫妻双方的共同流水符合银行要求,银行也是会给您审批下来贷款的。
如果单身一族,或者两公婆加一起还不够,就手动做账,老婆或者哥哥姐姐朋友每个月去ATM机取现金,固定一个日期现金存到你的银行卡里,留这笔钱待几天,然后分几次还给别人。
6.银行出承诺函
提交了贷款申请后,银行会审批材料,时间大概1-2周左右吧,承诺函就会出来。这段时间你只需要等待就行,承诺函出来后会通知你的。只要你的征信没有问题,社保缴纳、银行流水等材料符合要求,都没啥大问题。如果万一不好彩,材料不符合要求,那就再改再提交,如果这家银行搞不定,就试试换一家银行,让中介帮忙解决。注意,承诺函是有有效期的,承诺函出来后,尽快办理下一步手续。
7.赎楼
红本在手的房子,跳过这一步。
下面说的是额度赎楼的情况:
银行承诺函出来后,尽快让中介通知业主去办理赎楼手续,担保公司会向银行出具担保函,申请赎楼款,如果没有问题,审批手续在一周内即可完成。如果业主的征信有问题,可能会慢一点。审批通过后,就等待银行放款,放款快慢主要看银行额度紧张情况。注意!银行批复赎楼款当日起算短期利息了,一直到尾款到账日。
8.注销抵押
担保公司查到账后1-2工作日,会去业主的原抵押银行,取出原房产证,这一步买家不用管,中介和担保公司会安排好。他们拿着原房产证,到房管局办理注销抵押登记手续。注意:未注销抵押的房子是不能再次交易的!只有在完成房管部门的抵押登记注销后,房子才算真正意义上的“身家清白”,才能进行产权转让。
9.递件过户
中介会联系你安排时间去办理过户,去所在区的房管局(不动产登记中心)办理。
递交材料然后缴纳税费,契税、个税等等交易税。所以过户之前把税费钱准备好,中介今天也会要求你准备好中介费。我们当时是先去的中介公司把中介费交了然后再去办的过户,那天花了大概11-12万。把钱交了之后,不能立马拿到新的房产证,要过5个工作日领新证。
10.取新房产证
在不动产登记中心办理了递件手续后,大约5个工作日可以领取新证,拿到红本,马上拍照留存电子版,然后拿到复印店扫描复印,多复印几份,因为它马上就到抵押银行手里了,在你手里的时间就是这么短暂!以后你办房产相关的手续,只能拿复印件证明了,直到你还完贷款的那刻你才能重新见到它。离开不动产登记中心,中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后,就在家等最后尾款放款吧,别忘了赎楼利息的事,尾款放了之后,才截止收取费用。
卖二手房注意事项大全 (五)
优质回答卖二手房注意事项大全
关于二手房买卖,很多人习惯性认为买方的风险比较大,而卖方的风险则比较小,其实,这种观点非常片面。那么,卖二手房注意事项都有哪些呢下面来看看吧。
二手房交易,现在在一些大城市是一个非常活跃的现象,其发展前景相当可观。在二手房买卖中,本就很容易产生纠纷,卖方准备卖房之前需要掌握一些注意事项。
了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖二手房注意事项1.了解行情
一.关注房产信息,收集相关资讯掌握动态.浏览相关房地产网站的新闻快讯。
二.未来城(小区网论坛)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。
三.多请教相关从事地产行业的专业人事,如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友。
卖二手房注意事项2.定价、报价
1、实话,没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱,真正的卖房者报价应心平气和理智客观。
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益。
3、建议报价前以去一些大中介公司了解行情,走访专业人事或多渠道了解市场走适,注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响,关注更多专业媒体以做参考,根据自身实际情况加减后给个合理报价。
4、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地,另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先,地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说,同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同,的确可以参照最近的成交记录进行定价。
但这并不是决定房价的唯一因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价最高,2、5层次之,底层和顶层又次之。(一般来说,同一幢房屋楼层最好的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同,又另当别论了。如果是高层或小高层,7-9层的价格可作为基准价,往上则贵,往下则便宜,每层价格差在50-150元左右;(一般来说,顶层的价格未必就是最高的,顶层往下第二层往往价格最高)。
在同一层里,中间套的价格往往作为基准价,东边套即东南向最贵,差价在3%左右,而西边套即西南向其次,差价在2%左右。
同一个小区的房子,不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好,售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差,售价最低。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的,也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力,所以并不好销。因此,面积在200平方的房子,在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台,所以定价可参照基准价。
三.是户型,这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞,而有的房子刚刚相反,面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的,一般只要有一个朝南的主卧室,客厅采光、对流好的,都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱,客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱,面积紧凑实用的相应更贵。
建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河,要在充分衡量房屋的各种条件后,再敲定适当的房价,以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况,这是一个很难定义标准的概念,无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修,装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格,最好在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房。
五.随房赠送物品,市场上卖房送家私电器的较普遍,业主换房或移民后会重新购置新的家私电器,所以用过的家私电器便随房一起打包,随房物品是可以作为购房谈价的条件,但购房客户是否接受也是很难定的,所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格,售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数,房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象,还会带来不好的反映。
因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法,就是(多向几家中介)了解情况因为中介在三级市场的专业性和地位是有一定可比性的。
卖二手房注意事项3.放盘及赎楼
放盘:
放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。
售房的首先取决于放盘,放盘的面,放盘的方式。
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高,上网发布信息渠道较窄,委托房产中介较便利,委托房产中介代理最好选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限,又因独家代理对售房业主限制较多,固多家大公司同时代理售房覆盖面广,客源充足,且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
(1)在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘;
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家;
(3)上专业房产网站发布信息;
(4)通过报纸广告媒体发布信息;
但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的。
卖二手房注意事项4.还款方法
贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期本息一次性清偿的还款方法。
贷款期限在1年的,可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法,但一笔借款合同只能选择一种还款方法,合同签订后,不得更改。
资料仅供参考,所有细节请咨询购房楼盘贷款相关人员。
卖二手房注意事项5.客户看房
一.客户看房很重要
1、要想将房子卖个好价客户看房第一印象很重要;
建议卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉,如有必要也可重新粉涮一下对于卖出的价格影响很大。
二.客观看待自己的房子
1、找出自家房子的十个缺点,十个优点。在卖房的过程中尽量扬长补短。
2、每看一个不同客户都会有不同的态度,多了解客户的态度印象表情变化,分析别人的评价客观看待问题。
三.接下来就要有耐心
1、等待扑天盖地的看房电话安排好统一看房时间(制造一个客户相互竞争的现象);
2、对自己的房子充满信心,等待客户对你房子的品头论足,挑毛病;
3、不同的客户和中介一便一便的和你砍价,在这时候一定要保持冷静;
4、适当的举例(朋友卖的房子或自己知道的市场行情)夸大一点也可抬高自己的房价。
四.最重要的:
1、中介在代理过程中有几种情况会带假客户看房:
(1)报价价格低于市场价,中介有意收购赚取差价转卖他人,小心在这大部分中介都是办公证手续而不是正式过户,因为国家限制购房未满五年的要打营业税,这样一来中介哪还有利润空间,凡事小心。
(2)为了签定代理合同,带假客户:按照行业规则往往中介需要在售房前,先与售房业主签定委托协议,可往往业主在放盘过程中是很多家中介公司同时代理销售,为了省去不必要的麻烦售房业主往往希望当遇见真正有购买客户时在签定代理协议,所以中介为了提前保障自己的安全性和利益带假客户看房以证明自己的实力后,先签定代理合同在进行全面销售。
(3)业主一定要求中介有客再看房,其实中介也很为难没看过房很难帮推销的(应该相互理解)。
(4)业主房子报价太高一段时间没人看只好带假客户去您家砍价。
卖二手房注意事项6.选取大中介较可靠
虽然随着二手房市场的日渐发展,中介交易正在一步步走向规范,但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍,许多市民在选择购房时,一般都以大公司作为第一选择,一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。
卖二手房注意事项7.两种代理方式各有利弊
目前委托中介销售二手房一般有两种方式:独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。
目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同,小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊:一般而言,独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交,但在交易过程中可能会存在一定的风险。
卖二手房注意事项8.代理有效期宜短不宜长
如果签了一份独家代理合同,但是房子迟迟不能脱手怎么办这就需要在签定合同的时候约定一个有效期,在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢
代理有效期的时间宜短不宜长,一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手,但你对中介公司的服务还比较满意,还可以选择续约,中介公司一般也乐意。
卖二手房注意事项9.“跳过”中介有风险
有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后,为了省却一笔中介费,就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为,这一方面是卖房客户有违诚信的表现,另一方面也增大了交易的风险,有时反而还会降低交易的效率。找较具规模、信誉较好的中介公司代理房屋交易。
卖二手房注意事项10.不能签“到手价”
据一些中介公司反映,许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦,要求只与公司签一个“到手价”,即直接到手的钱有多少签多少。
二手房交易过程中,除了房屋本身的房款外,还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”,必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话,等于制造了“暗箱操作”的温床,最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议,签约过程中,一定要把各款项弄清楚,千万不要只签一个“到手价”。在达成协议后,业主、买家和中介最好签订三方协议,也就是居间合同,这也可防止不良中介公司人员从中压价。
卖二手房注意事项11.心平气和报房价
由于半年来二手房房价持续上涨,造成不少屋主对物业期望值太高,出现了盲目开价的情况,陷入物业难以成交的窘境。屋主在报价的时候一定要心平气和,客观的估计自己物业的价格。如果不放心,可以多跑几家中介去问问,然后综合一下报价。
卖二手房注意事项12.自售房屋有学问
目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的,而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象,专家提醒:要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识,否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话,起码也要找一个懂行的朋友陪同。
二手房交易是一个十分复杂的过程,牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用,不是行外人很快就能掌握的。因此建议如果不是很精通二手房交易的话,还是委托中介比较稳当,中介会全权办理二手房交易中的复杂手续,买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。
需要注意的是,房产产权证是整个房产交易的核心,业主必须清楚自己的房产证信息。例如房屋产权是否清晰,是不是抵押物业,房屋面积多大,属性是住宅、商铺、写字楼还是房改房、安居房等。如果业主对自己物业的情况不熟悉,在交易过程中会造成不必要的麻烦。
业主办理过户时风险还是很大的。有些买家需要向银行贷款,而业主急于把房子卖掉,在买家申请贷款期间很快就办理了房屋产权过户。买家的申请贷款程序还没有走完,物业的产权转换就已经发生了变化,也就是说,业主在没有拿到房款的情况下,房产已经属于买家了。这样业主很有可能损失惨重。
卖二手房注意事项13.合同细节要讲清
一些经纪人反映,有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上,诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。
由于买卖双方缺乏房屋交易的经验,在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用,但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定二手房买卖合同前就事先约定好了,就不会产生这些“后遗症”了。
接受生活中的风雨,时光匆匆流去,留下的是风雨过后的经历,那时我们可以让自己的心灵得到另一种安慰。所以遇到说明问题我们可以积极的去寻找解决的方法,时刻告诉自己没有什么难过的坎。皮律网关于二手房销售技巧就整理到这了。