在当前的金融环境中，抵押贷款与按揭贷款成为了许多家庭购房融资的重要方式。抵押贷款主要以不动产为抵押物，金融机构根据借款人的信用资质、贷款期限及房产评估价值等因素来确定利率。而按揭贷款则是购房者以所购房屋为抵押向银行申请贷款，用于支付购房款。两者在利率上有所差异，抵押贷款利率受多种因素影响，目前经营性抵押贷款利率年化范围大致在2.45%至5.5%，而按揭贷款利率则紧随市场报价利率（LPR）波动，2025年上半年新发放的个人住房按揭贷款利率约为3.1%。
抵押贷和按揭贷款利率多少 (一)
贡献者回答目前2025年抵押贷和按揭贷的利率情况是这样的：
抵押贷（房产抵押经营贷/消费贷）：
银行普遍在3.85%-5.5%之间，国有大行利率较低（3.85%-4.35%），股份制银行稍高（4.35%-4.8%），城商行最高（4.8%-5.5%）。经营贷利率普遍比消费贷低0.3-0.5个百分点。
按揭贷（购房贷款）：
首套房LPR+30基点，目前是4.0%左右；二套房LPR+60基点，约4.3%。部分城市首套利率可下浮到3.8%，二套4.1%。公积金贷款首套3.1%，二套3.575%。
解释下区别：
1. 抵押贷是用已有房产抵押贷款，资金用途灵活但利率较高；按揭贷是买房时直接办理，专款专用但利率较低。
2. 现在LPR改革后利率市场化更明显，不同银行、不同客户资质（比如征信、收入）会影响最终利率，优质客户能拿到更低利率。
3. 近期央行有降准动作，预计下半年利率可能还有小幅下调空间，但幅度不会太大。
按揭利息计算 (二)
贡献者回答按揭利息计算主要看贷款金额、利率和还款方式。简单来说，利息=贷款本金×利率×时间。目前2025年多数银行房贷利率在4.1%左右（LPR基础上浮）。
以100万贷款为例：
1. 等额本息：每月还款固定，前期利息占比高。30年期的话，总利息约74万，月供4838元。
2. 等额本金：每月还固定本金+剩余本金利息，前期压力大但总利息少。同样条件下总利息约61万，首月6222元，逐月递减。
建议用银行官网的贷款计算器最准，输入金额、年限、利率就能自动算。现在手机银行APP都有这个功能，比手动算方便多了。注意二套房利率会比首套高10-15%，公积金贷款利率更低（目前3.1%）。提前还款的话，等额本金后期不划算，等额本息任何时候提前还都能省利息。
个人按揭怎么算一个月多少钱 (三)
贡献者回答计算个人按揭月供主要看贷款金额、利率和年限。以100万贷款为例，30年期限，利率4.1%（2025年LPR基准），等额本息月供约4832元。具体算法：月供=贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数÷[（1+月利率）^还款月数－1]。
解释下关键点：
1. 利率要换算成月利率，年利率4.1%相当于0.3417%/月
2. 等额本息的特点是每月还款额固定，前期利息占比高
3. 实际还款额可能因银行加点不同，比如现在部分银行首套房利率是LPR-20基点=3.9%
建议直接用支付宝里的房贷计算器，输入金额、利率、年限就能自动算，比手工计算方便多了。最近很多银行APP也更新了计算工具，能精确到具体还款日。
惠州房贷利率 (四)
贡献者回答2025年1月20日央行发布5年期LPR为3.60% ，目前惠州商业银行首套房、二套房贷利率基本为LPR－60BP，即3.0%，且在下一次发布LPR之前维持该水平。
除商贷利率外，惠州公积金贷款利率情况如下：自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年第二套个人住房公积金贷款利率分别不低于2.775%和3.325% 。2024年5月18日前发放的个人住房公积金存量贷款，根据按揭合同约定自2025年1月1日起执行新利率。
另外，2024年10月25日起，全国范围内首套、二套及住房加减点高于 -30BP的个人住房存量商业性贷款批量调整至LPR - 30BP，即最低可调至3.30%，新利率当天生效；不在该次调整范围内的存量房贷，其利率仍能在重定价日享受LPR累计下调带来的变动。
房贷利率2025计算公式 (五)
贡献者回答2025年房贷利率计算与贷款类型、利率模式、还款方式有关，以下是具体介绍：
利率模式固定利率：整个贷款期限内利率不变，根据合同约定的固定利率乘以贷款本金得出每月还款额中的利息部分，再结合还款方式算每月还款额。浮动利率：多数房贷为此类型，以贷款基准利率为基础，加上加点幅度或LPR加点形成。如2025年LPR为x%，加点幅度为y%，执行利率就是(x + y)%，每月利息 = 贷款本金×(x + y)%÷12，再根据还款方式算每月还款额。特殊政策影响：政府出台的房贷利率优惠政策或相关调整，像首套房优惠、公积金贷款利率调整等，会影响房贷利率计算，需根据具体政策计算。还款方式及公式等额本息：每月还款额固定，计算公式为每月还款额 = 【贷款本金×月利率×（1 + 月利率）^还款月数】÷【（1 + 月利率）^还款月数 - 1】，其中月利率 = 年利率÷12，还款月数 = 贷款年限×12。等额本金：每月还款额逐月递减，前期还款压力大，后期减小。每月还款额 = 贷款本金÷还款月数 + （贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）×每月利率，每月利率 = 年利率÷12。例如，2025年贷款本金100万元，年利率4.9%，贷款期限30年（360个月）。等额本息下，月利率约0.41%，每月还款额约5368.22元；等额本金下，首月还款约6944.44元，之后每月递减。具体利率受市场、央行政策等影响，办理房贷时银行会依规定和借款人情况确定利率与还款方式。
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